海外置业有风险顺水鱼财经

■ 置业顾问 □张梦

在新一轮房地产宏观调控措施出台后，使得国内主要大城市的房地产市场前景不明朗，一些投资意识较强的中国人便把目光转向了海外房地产市场。

加拿大最新发表的一份调查报告显示，在定居加拿大已满3年的中国新移民中，已购置房产的比例达52%，且从今年初以来，加拿大的华人投资房产比例持续增加。据统计，在加拿大，华人房东比例高达75%。一部分经济实力较强的华人移民则会同时拥有几套房产。

中国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动。澳大利亚房产的上一轮上升周期于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了7-8年后，在2004、2005年，由于周期性的上升动力减弱以及澳大利亚跟随美国持续增加贷款利率，房屋价格在这期间进行了周期性调整，房屋价格有明显下跌，特别是悉尼的豪宅市场，跌幅约达15%。

海外房产投资在外汇汇率方面存在风险，因为国内买家持美元或港币，投资海外房产要兑换手中的外币，如兑换价高位买进，但楼房升值时抛出去时，则减少了收益。

大多数人在非常住国购置房产，投资是最重要的目标。与任何一种投资相同，房产投资关注的也是成本与回报。对于成本，购买价格自然是最重要的。但是由于国外购房的按揭贷款常常采用浮动利率，所以利率水平对于持有房屋成本的影响也是巨大的。除了租金收入，影响回报的就是房屋的增值能力，即卖价。这时对于供给和需求的判断就显得至关重要。

业内人士提示，比如土地使用权在不同国家是不一样的，澳大利亚是一个土地私有化的国家，在澳大利亚投资可以取得永久的土地和房屋的所有权，这与中国国内70年的土地使用权是有很大差异的。还需要注意的是购买房产的社区，长期以来形成的一种社区氛围，对于外来房产投资者非常关键。

从法律角度考虑，在澳大利亚和新西兰购房手续比较规范，买家只需付房价的35%-40%作为首付。根据法律规定，此费用必须存在律师行的银行信托账户里，可以收取6%的利息。等到政府部门给业主发放房屋产权证和质量合格证后，才将房款和尾款一起交给发展商。

有关专家提醒说，众多人在国内投资房产尚且被套，而远在海外的房产投资要“讲究”的并不比国内少，如何把握好海外投资并不简单。因此，投资海外房产一定要作法律上的风险论证。要查看开发商的资信及行业经验，要注意楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP增长等，这些与楼市都有潜移默化的关系。