解禁动迁房选购有术顺水鱼财经

提要:上海动迁房上市限制的放宽,也使得购房者有了更多的选择。不过值得注意的是,部分不符合条件的动迁房也一起涌向市场,购房者需当心。另外,应尽量选购以直接分配形式动迁的安置房,以免承受更高的隐形成本。

房型紧凑、面积适中、总价不高的动迁安置房上市时间放开条件,让上海不少首次' 置业者看到了买房的希望。

出于调控需要,日前上海将动迁安置房上市交易的时间限制由此前的5年改为3年,在增加市场供应的同时,因为此类物业“物美价廉”,也给部分刚性需求带来了福音。据了解,这类' 二手房成为近期市场亮点。

不过记者注意到,有少量不符合条件的动迁房提前上市,这种物业这会给买家带来一定的风险,因此专家表示,即使价格相对较低,但购房者还需三思而行。

动迁房转让“5改3”

在松江区新凯家园的业主论坛上,记者看到了这样一个帖子:“刚刚出了新政策,动迁房和配套商品房满3年就可以交易了,新凯家园一期的房源可以卖了,如果想买地铁口便宜的房子可以考虑这个小区,有意向敬请来电。”

而在宝山顾村板块、浦东周康板块、嘉定江桥板块,动迁房都是中介公司近期重点推荐的物业。调控风声正紧,市场观望气氛仍旧相当浓厚,普通二手房买卖交易几近停滞,不少门店已处于吃老本的尴尬境地,动迁房于是成了“救命稻草”。

这些变化跟上海此前不久出台的一项新政策有关。上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(下文中简称《通知》),便明确规定动迁房可提前上市,即解禁时间由原来的5年缩短为3年。业界称之为动迁房“5改3”。

记者注意到,此次交易时间的更改,并未提到上交收益的问题。在2005年底颁布并实施的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》,曾就配套商品房的转让做出了相应的规定,即在转让过程中,需向政府交纳一定比例的收益。但是具体的实施办法或者实施细则至今尚未出台,需要向政府交纳差价的多大比例,如何交纳,由哪一方交纳或者买卖双方如何分担,交纳给哪个部门,至今没有任何规定。

至于政府是否会收取此类费用,有关人士表示可能性不大。有' 法律专家表示,近年来上海的动迁房绝大多数是建在出让(转让)' 土地上的,即地方政府已经收取了与土地使用有关费用,因此出售建在出让土地上的动迁房自然就没有土地收益要补缴了。

对于动迁房转让时间“5改3”,业界分析认为主要是出于调控目的,以期增加市场供应来满足当前市场需求,尤其是中低端购房需求。中国指数研究院副院长陈晟表示,2006～2010年期间,上海配套商品房成交面积约在3000万平方米左右,其建设高潮期在2008年之前。以此估算,如果有10%的房源上市,那么在今明两年,二手房市场上新增供应量将接近300万平方米,这与当前普通二手房住宅挂牌量相当。

房东忙着提价

交易年限“5改3”之后,动迁' 房价格出现异动,逆市上涨。

记者注意到,宝山顾村板块是动迁房解禁最多的板块,近期板块内动迁房的价格已出现上涨,与普通二手房的价差缩小。上海汉宇地产顾村分行业务经理张磊告诉记者,在一个月之前,出自丰水宝邸西苑的二手房报价约为1.1万元/平方米,受解禁利好刺激,售价已经调高至1.35万元/平方米,月涨幅约22.7%。这种情形在浦东周康、嘉定江桥以及松江泗泾等动迁房较为集中的板块也陆续出现,如泗泾板块的新凯家园小区,此前挂牌价主要集中在7000元/平方米,而目前已经涨到8800元/平方米,涨幅达25.7%。

这种变化也使得动迁房与周边普通二手房的价差进一步缩小。如丰水宝邸西苑附近的普通二手房,目前报价1.5～1.6万元/平方米左右,价差由一个月前的45%缩小到现在的在19%以内。

记者了解到,目前关注这类二手房的主力军为自住需求,当然,' 投资客也看到了其发展潜力,准备接盘。记者从宝山顾村、嘉定江桥以及松江泗泾等板块的中介公司了解到,目前选择动迁房的购房者主要是自住为主的刚性需求。价格优势是其中最大的一个因素,根据汉宇地产反馈的信息显示,江桥的动迁房价在1.4万元/平方米左右,而商品房价依然在1.8～1.9万元/平方米左右,差价在30%以上;周康板块的动迁房房价在1.2万元/平方米左右,同档次二手商品房价1.5万元/平方米左右。

此外,动迁房更高的实用性,也是刚需看中此类物业的另一个重要原因。据了解,目前解禁的动迁房中,多为60平方米左右的一房,以及72平方米左右的两房,这类住宅面积虽然不大,但房型设计得极为紧凑合理,以多层居多,得房率较高,在满足基本的居住需求同时,还兼顾到了舒适性。

投资客看好所在板块的长期发展潜力,以及考虑到价差的因素,也在考虑接盘。周康板块暂时是几大动迁房板块中供应量较小的,目前仅有安阁苑、欧风家园、煜龙家园等几个' 楼盘的部分早期房源。由于周康板块作为原南汇离浦东最近的板块,配套设施完善,随着南汇划入浦东、万达广场开业、周浦公园兴建等众多利好同时爆发,所以周康板块不仅吸引了众多自住客群,部分小投资客群也看好周康的前景。目前周康板块的动迁房房价约1.2万/平方米,同档次二手商品房价约1.5万/平方米。

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