留意“一公里效应” 四招识别“伪概念”楼盘顺水鱼财经

房产具有更多的附加值，其市场接受程度就会更高。因此，不管是开发商还是中介公司都会竭力营造概念，甚至进行概念炒作，以期受到更多的关注。为了区分概念的真伪，购房者需掌握一些识别技巧。

有了概念好卖房，开发商会这样想，房产中介也会这样想。但对购房者来说，应尽量避免因为伪概念而多花冤枉钱的情形。

不管是在新房还是二手房市场，概念营销都是一种常用手段，常见的有景观概念、教育概念、交通概念等。而从宜居角度来看，配套设施完善，房产的附加值高，确实会得到市场的广泛认可。

但现实问题是，由于伪概念现象的存在，少数项目为了取得更好的销售业绩，不惜生搬硬套“造”概念，购房者需具有一定的判别能力，以免留下遗憾。本文以上海房地产市场为例，教你识别“伪概念”房。

伪概念依然常见

陈先生的儿子两岁多，为了能让儿子进一所名校，他准备先买好房，并提前把户口迁进去。就在前段时间，他接到普陀区华师大附小附近一家中介公司的电话，对方称有一套师大附小的学区房可转让。

这家中介公司的工作人员告诉陈先生，师大三村早已划入华师大附小范围内，只要在这里买房，保证能进这所小学。华师大附小是普陀区有名的小学，很多家长都想把小孩送进这所学校就读。

陈先生颇为心动，就在他准备交定金时，妻子提醒他先调查一下再做决定。陈先生调查过程中了解到，师大三村的确已划入华师大附小学区范围之内，但设置了相应条件，只有居住在师大三村的华东师大教职工子女才能进入该小学就读，其他的孩子则属于金沙江小学地段。也就是说，像陈先生这样的，子女只能进入金沙江小学。

其实，这只是诸多伪概念现象中的一个案例。如今的房地产业已进入一个产品时代，业内人士认为，要生产一个好的产品，就必须要有一个好的概念，在产品的定位和策划过程中，要率先把概念融入到项目之中，而不是等项目建成后，再去寻求它的卖点。

当然，对有责任的开发企业来说，他们会将产品的品质、品格以及自己的道德映射到产品上。但也不排除有些项目为了追求更高的附加值，故意牵强附会找概念进行炒作，让购房者上当受骗。

学区房：分清范围和条件

即使楼盘在学校马路对面，也可能因为没有划入学区范围而无法得到就读资格。购房者也可能因为户口进驻时间过短而无法入读。

学区房的考察重点在于学区范围。据了解，各学校每年会公布具体的招生范围，购房者可以通过所在区县教委官方网站查询，或者具体咨询各个学校。在大多数情况下，每所学校的招生范围一般不会有变化，但也有特例，因此，购房者要关注最新的招生范围。需要注意的是，有些学校对招生范围内适龄儿童的居住年限也有要求，这需要购房者提前了解清楚。

轨道房：留意“一公里效应”

并不是所有靠近轨道线的住宅都可称为“轨道房”。

据了解，凡是靠近轨道交通线路的楼盘，都会被冠以“轨道房”称号。有些楼盘虽然靠近轨道线，但离站点有一段距离，步行超过15分钟，这为出行带来了些许不便。

在海外，轨道房有“一公里效应”的说法，即以站点为中心，一公里范围内的业主愿意采用步行的方式乘坐地铁，如果超过这个距离，则必须依赖自行车、社区巴士或者公交车到达地铁站。也就是说，距离地铁站超过一公里的地方，轨道交通的影响力急剧下降。一般说来，普通人步行一公里所需时间在15分钟左右，建议大家考察轨道房时，可以15分钟为标准。当然，房子并非离地铁站越近越好，因为距离太近，地铁发出在噪音会对居住品质产生影响。住宅距离地铁站步行距离以7分钟为宜。

景观房：越稀缺越值钱

拥有的景观资源越稀缺，物业的价值就越大。

笔者了解到，位于北外滩的新外滩花园是一个已建成多年的楼盘，目前该楼盘的二手房价有高有低。笔者在某专业二手房信息网站上查阅该楼盘二手房源挂牌价时发现，最高挂牌单价达11万元／平方米，最低为2．9万元／平方米。除了楼层、房型等因素外，最主要的原因是景观因素。如果楼层够高、靠近黄浦江，售价就比较高。

景观因素在一定程度上的确能够影响物业价值，但只有稀缺的景观资源才值钱。在上海，较为稀缺的水景资源为黄浦江、苏州河等，山景有佘山，以及具有深厚人文气息的建筑构成的景观，如城隍庙等。当然，近年来，诸多楼盘在小区内部也比较注重景观设计，这对小区居住环境的提升有很大作用，也使得楼盘更受购房者欢迎。

在此需要提醒的是，目前有一些靠近河浜或绿地的住宅也号称景观房，并以此为卖点。其实这只是噱头，难以得到市场的认可。

生态房：技术是硬指标

现代人注重身体健康，不少楼盘打出生态概念，以迎合市场需求。专家表示，生态建筑的标准在于生态技术的应用。

笔者发现，不少楼书都会突出楼盘的生态特色。由于目前并未出台相应标准，到底何谓生态楼盘也没有一个确切的说法。专家表示，购房者可尽量挑选生态技术运用较多的项目，例如墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，装修装饰使用无污染的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音影响、污水和生活垃圾集中处理等。同时，还应注重小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化等。如果没有运用生态技术，只是栽几棵树，或者靠近树林，则称不上生态楼盘。

类似的还有智能化住宅。随着科学技术的进步，不少智能技术已为住宅开发所应用。但业内人士提醒，并非装上宽带、可视对讲机、远程抄表等设施就实现智能化了，智能化包括安全防范系统、信息管理系统以及信息网络系统等，要看楼盘是否采用了最新的智能化技术。