京15条仅四类合格购房主体 需求仍达630万套顺水鱼财经

近几天以来，大家对“京15条”限购令热议不止。很多有心的同行和媒体甚至估算了按照限购令约有180万户家庭受到影响不能买房了。由此对于市场形成巨大的打击。

大家分析的都很有道理。我今天突然很好奇，那么按照这么细致地规定，到底还有多少人有资格买房？这个潜在需求到底有多大？是否会就此导致崩盘？底在哪里？

我由此做了一个小小的研究，综合了一些公开的数据和报道，得到的结论是：潜在购房需求仍然很巨大（达到约630万套），房价仍有强大的市场支撑。市场经 过短暂的波动和调整，一旦政策稳定之后，交易量仍会回到合理水平，价格不可能出现长期连续下降（当然，如果出现巨大的外部环境波动，社会动乱除外）。

首先我们看一下，按照限购令的规定，有资格购房的潜在人数和套数，我做了一个图：

从上图看，由于限购令规定的特别细致，实际只有四类合格主体有资格购房：

（1）类合格主体：北京户口，家庭名下有一套房，还能再买一套。这种需求约有244万套。这类主体，毫无疑问几乎都是改善型和投资保值型的客户。他们相 对平均年龄较大，有较长的工作时间和经济能力。在只能买一套的情况下，会倾向于一步到位，对中高端的项目和大中户型形成较强的市场支撑。但是也看到，这些 客户不是最有钱的客户，因此，豪宅类产品受到限购的影响还是会很大。

（2）类合格主体：北京户口， 家庭名下无房，还能再买两套，这种需求约有248万套。这类需求就是我们常说的刚需，尤其是婚房需求（俗称丈母娘需求）。从民政部门婚姻登记统计 看，08-09年，每年在京登记结婚人数都是约18万对。在北京登记，意味着有北京户口，因此都落在这类客户里头。这18万对人里有相当比例都会买房。他 们的需求产品也是以两居和三居为主的主流自住户型。

（3）类合格主体：外地户口，有北京5年以上纳 税证明，家庭名下无房，可再买一套，这种需求约80万套。这类客户和上面的（2）类客户一样，基本也是刚需，尤以婚房需求为主。他们的特点是，很大部分是 在北京闯荡的年轻人，他们购房时实际是集合了两个异地家庭在过去几十年中积累的财富和两个年轻人未来二三十年的收入折现。由于有了限购，有经济能力的此类 客户还会倾向于在婚前各自购买一套住房，以使婚后家庭拥有总房产数最大化。

（4）类合格主体：未来 新增的北京户口居民，按人口估算，未来5年约新增90万人，40万户，60万套潜在需求。这类客户基本是新生儿和北京地区新毕业落户的学生为主，极少量通 过人才引进进入北京的。新生儿与父母家庭合并计算，无单独购房资格。但新落户学生基本都是一户一人，家庭小型化特征明显。因此综合估计新增40万户。这些 家庭基本名下是无房的。他们在毕业工作一段时间后，也会随着恋爱，结婚，逐渐产生婚房需求。其需求特性和（2）（3）类主体类似。

这四类客户的潜在需求加起来，达到了约630万套。加上会有通过做社保证明等非合法手段取得第（3）类资格的外地人，这个数量还会更大。

而从近几年北京市的一手商品住宅和二手房成交的总量来看，年均基本在30万套左右。从未来几年看，由于保障性住房（以非购买的公租房和廉租房为主）将分流超过一半的住宅土地供应，新增商品房供应不会有大的增加，甚至有缩减的趋势。

如果简单计算，潜在需求需要20年时间消化。当然，不是说所有具备购房资格的潜在需求都会购房，但630万套的总数量仍然足以支撑有限供应的市场。

综合看来：市场将以首次置业自住客户为主，改善性和投资保值型客户为补充。针对这两类客户的主流产品将保持较好的销售表现。以万科为代表的坚持主流产品 的公司在这次调控中仍然会健康发展。豪宅类的产品，由于抽掉了外地顶级富人的购房资格，将会面临比较大的压力。从购房人的角度说，短期的市场波动会为自住 和保值的客户提供较好的购买氛围（不会有这么热的抢房局面，有较好的博弈地位）和买点。从中长期角度来说，现在的任何购买决策都不会是错误的。