加息后这样还房贷顺水鱼财经

以50万元房贷，20年为贷款周期为例，按照等额本息还款方式，每月还款额将增加58.87元。而按照等额本金还款方式，首月月供将增加86元，整个贷款周期内，加息后平均每月还款额增加42.44元。虽然每月多还58.87元并不起眼，但如果细算，一年下来便要多还706.44元，20年的总利息则要多出14128.80元。如果再同加息前并且享受8.5折优惠利率相对比，每月要多还300多元。

此外，随着西安限购令的出台，目前以建行、工行、中行为代表的大多数银行虽然没有全面停止对二套房放贷，但部分商业银行对于二套房的贷款利率标准，已经由原来的1.1倍提升至1.3倍，这样一来，加息后二套房购房者的压力更显著增加。业内人士称，预计年内还会再有加息。

公积金贷款利率优势加大

除了商业贷款利率，此次公积金贷款利率也涨了，首套房5年期以上个人住房公积金贷款利率由4.3%上调至4.5%，五年期以下个人住房公积金贷款利率由3.75%上调至4.0%。二套房购房者申请公积金，五年期以上的贷款利率上浮1.1倍至4.95%，五年期以下的则上浮为4.4%。

虽然公积金同样提高了利率，但是同商业贷款相比，其利率优势反而更加明显了。首套房商业贷款利率目前为6.6%，公积金为4.5%，利息差高达2.1%，而之前这一利息差仅为1.14%。同样以贷款50万元期限20年为例，商业贷款的月供为3757.36元，公积金贷款加息后的月供为3163.25元，比商业贷款月供省下594.11元。

此外，需要注意的是，一般来说新的贷款利率将会在次年的1月1日起执行，2010年央行分别在10月份和12月份上调了两次贷款利率。对于存量房贷的客户来说，执行的利率标准应该为2010年12月的房贷利率标准；而对于春节后才办理贷款的客户，则是按照目前的最新利率来执行。

这样还房贷更省息

提前还贷

' howImage('stock','1_601398',this,event,'1770') 工商银行(' 601398,' 股吧)西安分行个贷工作人员董敏明表示，当前最好的“减负”法则就是提前还款，让欠款最大限度地缩减，但对于两种状况的借款人来说，提前还贷省息的意义不大。第一种是房贷已还一半时间，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人；第二种是资金并不充裕而且随时可能有大额支出的借款人。这两种人在贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。

董敏明指出，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。有的银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额3个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。2010年，很多银行将存量客户利率下降至7折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。

如果不能一次性提前还完所有余款，可选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间。贷款时间越短，支出利息就越少。

房贷产品

理财专家陈琳告诉记者，作为贷款者只需掌握一个基本的计息原理，那就是贷款利息＝贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。二者之间的最大区别在于：前者的月供负担小、利息总额高，适宜低收入工薪阶层；后者初期还贷压力大、利息总额低，适宜高收入人群。特别注意的是，前者提前还贷利息较亏，而后者影响较小。

除此之外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。

本报记者 刘洋