中国房地产或将出现降温，更多打破城乡限制值得探索顺水鱼财经

刘世锦声称，下一个五年，中国城市发展或有两种不同模式：一是保持目前的发展模式，但城市中心房价会越来越高；二是开放城乡之间的要素市场，使土地、资金、人员可以流动，城乡逐步一体化，成为统一的要素市场。
2016年上半年，房地产业发展迅速，商品房销售额达4.9万亿元，同比增速42.1%。房地产业对于GDP同比的贡献率也由去年的3.3%提至8.3%。值得注意的是，由房地产业快速发展带动的经济企稳，存在较大的不确定性。 7月，全国楼市进入淡季，市场成交环比下降，同比增幅与上月基本持平。其中，一线城市同比下降，二三线则保持继续增长。 乾立基金发现，看似波澜不惊的水面，底下却是暗潮汹涌。 限贷“杀出”，供血收紧 当前，市场上利率相对较低，由此带来人民币新增贷款量的显著上升。 数据显示，2016年上半年，人民币房地产贷款(包括房产开发贷款和个人购房贷款)增加2.93万亿元，比去年同期多增近六成；其中，仅个人购房贷款就增加2.36万亿元，比去年同期翻了一番。 乾立基金发现，对此，中国高层做出了反应。 7月26日，中央政治局召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中，重点提及要“抑制资产泡沫”，这在过往的重要会议中是较为少见的，市场认为，这体现了当局对住房价格的担忧。 政治局会议一定调，各方立刻有了响应。 7月27日，有报道称，《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已下发至各银行，该文件通过加强银行风险管理，将直接影响开发商拿地资金的灵活性。28日，银监会称，目前该文件还处于内部研究论证和征求意见阶段。 不过，该文件一旦实施，则会导致两个问题：一是开发商的拿地资金缺少了来自银行的部分，二是利率变高。2016年上半年，开发商拿地资金大部分甚至全部都来自银行，如此，来自银行资金的断供，致使中小型开发商的资金成本变高，拿地或将不再疯狂。 7月28日，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容将包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。 对于上市房企而言，通过公开和非公开发行进行再融资的渠道被收紧，想从资本市场低成本“补血”由此变得困难。 不仅如此，现今一些城市也已开始收紧房贷。 据北京日报报道，在房地产市场调控方面，北京将采取区别化调控措施，严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例；除北京外，南京的首套房首付比例也提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停贷。 中央、银监会、证监会、地方一一出手后，下半年房地产可能步入调整。 某证券首席经济学家预计，下半年房地产调控政策将会出现分化趋势，即对三四线城市继续去库存，对一二线房价大涨城市逐步收紧房贷政策，如深圳、上海、北京、合肥、厦门等地。同时，加强对国企“拼地王”现象的监管。如此一来，土地市场将有望降温。 经济学家" 吴敬琏也在近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，这导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。 楼市拐点将至，打破城乡限制或是出路 近期高涨的房价，引来权威专家学者们的一片发声。 “即便近期一线城市房价暴涨，由此带来房地产投资的回升，以及部分相关产业的回暖，但这种回升趋势不会持续太久，因为房地产投资的根本格局没有改变，以后仍会出现回调。”原国务院发展研究中心副主任刘世锦说。 他认为，房地产投资需求峰值已过，中国房地产已到了历史性拐点。 不过，虽然房地产行业面临拐点，但对房价而言，或许会因城市分化而出现不同走势。刘世锦称，中国城市正出现分化，有些城市在衰落，而有的也正在形成大都市圈，如京津冀、长三角、珠三角等；未来各个城市的房价走势如何，主要看年轻人流向哪些城市，资源流向哪些城市。 中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁也认为，部分中心城市房价难以下降，以北京来说，即便目前正建设城市副中心，实现城市功能疏解，但北京的房价不可能降下来，还会继续上涨。 中国社科院近期发布的《中国住房2016中期报告》也预测称，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。 对于楼市的下一阶段发展，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌指出，无论是销售还是投资，中国房地产市场均存在一个3年(40个月左右)的短周期。在这一周期中，房地产市场会出现从回暖反弹到见顶再到降温的全过程。今年3-4月，销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右，楼市将以降温为主基调。 顾云昌预计，2017年，中国房地产销售将明显放缓甚至出现负增长。销售回落主要是因为前期需求透支，但楼市下行时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后，又会出现回涨情形。 财政部财政科学研究所原所长贾康则指出，目前，中国真实的城镇化率是40%左右，房地产业发展还有巨大空间。虽然黄金时代已过，但现在迎来的“白银时代”，依然含金量非常高，其所释放的红利在企业界、投资界以及广大农村，都可实现共享。 对此，刘世锦认为，推进农村土地制度改革是中国房地产、城镇化未来发展的关键。“农村的土地，包括集体用地、宅基地能不能动起来，能不能在确权的基础上让它流动、交易，显示出自己的价值。只有动起来，才能使得城乡间的土地、资金、人员、技术等要素真正地相互开放、相互流动，实现资源的优化配置”。 刘世锦声称，下一个五年，中国城市发展或有两种不同模式：一是保持目前的发展模式，但城市中心房价会越来越高；二是开放城乡之间的要素市场，使土地、资金、人员可以流动，城乡逐步一体化，成为统一的要素市场。