“银十”楼市不温不火顺水鱼财经

作为楼市传统的销售旺季，虽然受到黄金周的假日效应影响，今年“银十”开局不利，但随着9月底新增供给放量和地方政府出台楼市微调政策的影响，10月份后半段楼市表现回暖，整个“银十”的成交水平小幅超越“金九”；而最新公布的10月份国房景气指数也较9月份提高了0.17点。不过，仅为94.56的国房景气指数也显示，今年“金九银十”依旧成色不足

一手房：成交微升供给萎缩

9月下旬，不少开发商纷纷加大推盘力度，显示出其希望通过10月份抢收更多客户资源的意图。不过，尽管部分改善型楼盘选择在10月陆续加入“平价入市”的队伍中来，但对于整体交易量的刺激作用并不显著，加之假日效应和部分刚需盘纷纷上调房价的冲击，导致10月份市场观望情绪快速形成，因此成交量仅仅表现出稳中有升态势。

根据中原集团研究中心监测，全国54个城市10月新房成交量为25.07万套，较9月微增1.66%；从面积来看，10月和9月的成交量也基本持平。按城市划分来看，10月份，一线城市成交量环比增幅最大，达到11.71%，而三、四线城市成交量环比也有11.21%和8.74%的上升，但二线城市表现整体不容乐观，成交量环比9月减少12.41%。

就上海而言，统计数据显示，10月上海新建商品住宅总计成交7385套，总成交面积为87.6万平方米，环比分别提升10%和8%，同比涨幅则分别高达93.2%和91.6%。不过，虽然10月份楼市整体表现较9月份更为活跃，与第三季度月均成交水平相比也有所上升，但仍未能超越6月份的最高水平，只能用“不温不火”来形容。在此情况下，今年“金九银十”的楼市表现也要弱于往年，据21世纪不动产上海区域研究部统计，9-10月份，上海合计新建商品住宅成交168.6万平方米，虽然同比提升64.3%，但仍为近4年的次低水准，与2007年高点相比，更是大幅回落了54.2%。

从成交结构看，刚性需求楼盘在10月份保持了一定的活跃度，单价在2万元/平方米以内的新建商品住宅成交占总成交的66.4%，创下半年来的新高；同时，从具体项目的成交情况看，10月成交面积排名前十的项目中，成交均价低于2万元/平方米的项目有7个，而套均面积低于100平方米的项目有6个。但是，受此前整体楼市回暖影响，“金九银十”期间部分新建商品项目保价策略进一步流露，产品价格较年初有所提升，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，9、10月份期间上海成交套数在20套以上，且今年上半年有成交的项目共计140个，其中价格较上半年有上涨的共计103个，占比为73.5%；而仍保持跌势的项目数占比则仅约为总量的四分之一。

同时，虽然10月成交结构延续了9月刚性需求为主的态势，但改善型楼盘的活跃度与9月份相比也有所提升，以位于杨浦五角场板块的江湾翰林为例，作为新推项目，首次开盘主推160-215平方米大平层及叠加别墅房源，开盘价格基本在3.7-4万元/平方米。开盘约半个月时间内，以37546元/平方米的价格，集中去化80套房源，去化率超过四成，顺利位居商品住宅成交金额排行榜首位位置。

在部分刚性需求项目优惠减少和改善型项目入市的带动下，10月上海新建商品住宅成交均价达到2.18万元/平方米，环比提升0.7%，同比增幅则为2.5%。汉宇地产表示，虽受限购、限贷政策显著影响，改善类型需求量大幅减少，但伴随着手持中高端产品的开发商，纷纷倾向于选择“以价换量”的销售模式，在一定程度上能够刺激到原本相对有限的需求量。但需要格外注意的是，如果未来此类型项目继续升温，不仅会推高全市均价水平，还会逆转后市普遍预期，从而或将导致房价面临新一轮上涨压力。

另一个值得注意的现象是，与成交整体走势有所不同，10月新增供应量出现显著回落。据中原集团研究中心监测，10月份30个大中城市商品房新增供应较9月减少了45%，与6-9月的月均值相比也减少了31%；而在上海，10月新建住宅新增供应面积共计63.5万平方米，环比回落50%，创近9个月以来新低，楼市整体供销比值为0.73:1，为近9个月新低，楼市重回供小于求的去库存局面。不过，网上房地产显示，截至11月1日，上海新建商品住宅可售面积约为1029万平方米，虽较10月初小幅回落3%左右，但仍位于历史库存值高位。

二手房：后程发力量价齐稳

继“金九”预期落空后，在新增挂牌房源较少、买卖双方持观望态度等因素影响下，“银十”亦以平淡收场。来自汉宇地产、21世纪不动产等中介机构的数据显示，截至10月31日，上海二手房共成交1.72万套，环比下滑3.3%，同比增加113.7%。其中，住宅类共成交1.62万套，环比下滑2.5%，同比上涨约150%。

从每周的走势来看，10月份二手房成交量明显呈现出先抑后扬的态势。根据汉宇地产对全市40多个二手房成交重点板块的抽样监测，国庆假日期间，由于受到置业者出游的影响，各中介门店门庭冷落，成交情况异常冷清，“银十”二手房市场开局并不顺利。但随着假期的结束，这种局面得到缓解，在中下旬迎来了一波成交小' target='_blank' >高峰。

但与一手房情况类似，10月中下旬市场供给明显萎缩，21世纪不动产上海锐丰锦绣华城店区域经理罗立兵告诉记者，与10月上旬相比，10月下旬门店挂牌量明显减少，平时一周上门挂牌、网上咨询挂牌的客户天天有，现在一周来挂牌的客户仅为平时的一半。同时，近期挂牌客户也持观望的心态，从而出现了租售共挂的现象，甚至还有部分业主出现“惜售”态度，此类业主看好后市能够持续回暖。

而正因为卖方心态有所变化，10月份二手房市场的议价空间明显缩小，部分区域还呈现出整体价格缓慢上涨的态势。21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示，普陀长寿、虹口凉城、杨浦控江、浦东北蔡、闵行七宝、松江九亭等板块，10月下旬二手房整体价格与10月上旬相比平均上升1-2%。罗立兵表示，7-9月份锦绣华城优质房源已基本去化，在国庆节后的一周，房东纷纷进行调价，原来两房的单价在2.7万元/平方米，如今已调至3万元/平方米。

根据最新发布的上海二手房指数报告，10月上海二手房指数为2591点，较9月上涨3点，环比上涨0.12%；在指数系统监测的128个板块中，84个板块上涨，27个板块下跌，17个板块持平。上涨板块略有减少，并向传统市区集中，呈现出市中心领涨全市的态势。

具体来看，上涨板块平均上涨0.29%，涨幅与9月持平。普陀光新、长宁虹桥路、' howImage('stock','1_600638',this,event,'1770') 新黄浦(' 600638,' 股吧)蓬莱公园、浦东花木等板块涨幅超过0.4%。目前市区内客源多为置换改善型客户，刚需客户中首次置业比重略有下降，成交较好的主要为一些小标的房源。杨浦新江湾、徐汇' howImage('stock','2_002561',this,event,'1770') 徐家汇(' 002561,' 股吧)、虹口临平路呈现回升态势，主要原因是板块内一手房热销带动二手房利好，改善需求入市积极，成交量较9月增加5%-10%左右，但接受跳价而购房的案例较少。

下跌板块平均下跌0.30%，跌幅相比9月扩大0.01个' target='_blank' >百分点。下跌板块中市区和新兴城区各为12个，闵行和长宁成为下跌板块较多的区域。值得注意的是，由于前期挂出的高价位房乏人问津，看房人数少让业主有了紧迫感，主动调低报价或增大议价空间，但不少预算有限的客户依然相当挑剔，影响了成交。

上海二手房指数办公室认为，10月是“限购”政策执行两周年之际，去投资投机效果显著，交易结构得到优化，在年中成交集中释放后，“金九银十”并没有现身。近5个月来，上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较6、7月时有明显不同，不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳，预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降。

上海二手房市场的表现也是10月全国主要城市楼市表现的缩影。中原集团研究中心的数据显示，10月六城市二手住宅成交面积合计约411万平米，环比9月小幅回落3.7%，但较7月的峰值水平回落了17.6%。从每周走势来看，六城市二手住宅成交量呈先抑后扬的态势，10月份前7天，二手住宅成交面积较9月最后一周大幅下降约67%，较去年同期下降约61%。此后，随着土地市场的升温以及多个城市对房地产市场调控出台微调政策，各地二手住宅成交量逐周稳步回升，10月最后一周成交量已赶超9月平均水平。而在价格方面，中原领先指数系统数据显示，10月六城市二手住宅价格指数环比继续上涨，这是自今年3月以来价格指数连续第7个月上涨，但环比涨幅较前两个月有所收窄。

租赁市场：涨幅放缓压力稍减

近几个月来，与一、二手房“量价齐稳”不同，租赁市场则呈现出稳步升温的态势。汉宇地产表示，本市多个二手房板块，例如长宁的中山公园、松江新城、闵行七宝、' howImage('stock','1_600639',this,event,'1770') 浦东金桥(' 600639,' 股吧)等的租金均呈现持续走高的态势。汉宇地产长宁中山公园分行的分行经理郎茂才表示，近期该板块租赁市场的表现相对买卖市场更为活跃，除了新增租赁房源处于“僧多粥少”的尴尬局面外，租金也有了明显的增长，以凯欣豪园48-55平方米的一房为例，前几个月的租金普遍在7000-8000元/月，而现在租金已经在8000-11000元/月，涨幅高达在15-20%左右。

不过，进入10月份后，随着租赁高峰期进入尾声，新增需求的减少使得上海的租金涨幅有所回落。当月，上海房屋租赁指数为1363点，较9月上升4点，环比上涨0.27%，涨幅比9月缩小0.04个百分点。

上海房屋租赁指数办公室表示，目前租金小幅上涨是一些区域间轮动中的短期热点所推动，并未出现过高过快的涨势。租赁指数已经连续三个月出现了涨幅回落，预计至年底，租金涨幅还将进一步回落。如果买卖市场稳中有变，或引发租赁市场出现新的行情。

从各分市场看，上海高端市场10月租金环比上涨0.07%，涨幅比9月缩小0.01个百分点。其中，一室户上涨0.05%，两室户上涨0.06%，三室户上涨0.07%，涨幅皆出现回落。

在上海房屋租赁指数办公室监测的18个控制点中，16个上涨，1个下跌，1个持平。高端市场租金出现分化行情，高端房受商务租房需求减少影响，市中心部分区域空置现象骤增，租金上升乏力；但部分高档住宅租赁延续9月较热态势，成交多为半年至一年的短期租赁，其中一些改善型客户购房后租借同小区作过渡之用。同时，少数区域如南京西路等，也出现了一房难求的局面，预示了高端市场的日后发力。

中端市场租金在10月份环比上涨0.31%，涨幅比9月缩小0.09个百分点。其中，两室户上涨0.30%，三室户上涨0.31%。上海房屋租赁指数办公室表示，中端市场两室户涨幅失去领头位置，且降幅最大达三分之一，原因是前期两室租金持续走旺，优质房源大量去化，所剩房源成交明显回落。

不过，虽然10月中端市场租金涨幅回落最明显，但依然是租赁热点，绝对涨幅仍处于相对高位。在所监测的11个区全面上涨，其中闸北上涨0.39%，杨浦、闵行上涨0.37%，宝山上涨0.36%。一方面限购所引发的租赁需求仍在涌入市场；另一方面，中端租客对家具、家电等房内配套状况较为关注，于是部分房东在完成前期租赁后进行二次装修或改善，并提高了租金，而租客多选择此类房屋。同时，一些年轻人原本租借的市区低端老工房到期后，选择合租新兴城区轨交沿线的次新房，既降低了租房成本，又改善了居住质量。

而低端市场则是10月惟一一个租金涨幅扩大的分市场，环比上涨0.34%，涨幅比9月扩大0.03个百分点。其中，一室和两室户租金分别上涨0.38%和0.33%。所监测的11个行政区也均上涨。

上海房屋租赁指数办公室表示，随着房租高企，对租金敏感的低端客群选择在10月淡季换房，但低端市场并未出现淡季租金回调的现象。10月市区老工房供求紧张有所缓解，但租金依然坚挺；而新兴城区外环附近一些次新房原先租金相对较低，但由于部分中介炒作租房、囤积房源吃差价，进而推高了租金。

土地市场：供需两旺持续活跃

虽然今年楼市“金九银十”的成色一般，但土地市场却非常活跃。从供给的角度看，由于前三季度全国一、二线城市土地供应指标完成率普遍较低，土地出让收入大幅减少，地方政府具备较大卖地动力及条件；而政策趋稳，市场升温，行业资金链改善，也令开发商预期开始转好。因此，虽然受到十一“黄金周”及中央多次强调保持土地市场平稳运行的影响，10月份土地供应高位回落。中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，10月份居住用地供应较9月份（年内供应最高点）环比下降约42%，但该供应量较今年前9个月平均供应水平增加约24%，而且地方政府推地力度不断增强，尤其针对住宅地块，为保证后续商品住宅供应体量，推地节奏有所加快。

以上海为例，汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，10月份全市挂牌的经营性用地为22幅（不含动迁及保障房用地），环比增长1幅；供应土地面积为59万平方米，环比缩减32.82%。但与前几个月商办地块“唱主角”有所不同，当月有多幅住宅地块先后挂牌，主要集中于嘉定、松江、宝山目前热点成交区域。据统计，全月共有6幅纯住宅地块挂牌，占到总公示量比重接近三成。

而随着不断有多幅优质地块流入，房企拿地积极性明显加强。根据汉宇地产土地监测数据显示，10月全市成交经营性用地共计（不含动迁及保障房用地）14幅，成交土地面积为66.59万平方米，出让总金额达到129.89亿元，环比增幅47.26%。

汉宇地产表示，与上半年有所区别，目前政府更倾向于推出优质地块，以“徐汇区滨江XH129B-02、

XH129D-01地块”为代表，核心区域地块陆续以高价成交。与此同时，优质地块入市之后，势必会引起各方重点关注，而在开发商资金运营情况得到改善的背景下，进行有效的“土地储备”工作将成为各大房企近期工作重点，因此，土地溢价成交现象出现的概率逐步增多。据统计，10月最终以溢价状态成交的经营性用地地块数量在总交易量中的占比达五成。上述两大原因，支撑着10月份土地市场呈现出“量减价升”走势，更创下14个月以来出让金额的最高值。

在上海土地市场上，' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)毫无疑问是10月份最受瞩目的拿地房企。两天时间内，先后成功夺得“徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块”及“森兰' howImage('stock','1_600648',this,event,'1770') 外高桥(' 600648,' 股吧)南部国际社区

A10-1、A10-2、A10-3地块”两幅商住地块，两幅地块成交金额合计达66.24亿元，前幅地块更是创下今年年内“新地王”记录。

值得注意的是，在土地市场持续升温的背景下，上海和武汉等地纷纷出台保障房配建的新举措，以落实保障房的后续供应。其中，上海规定新出让土地中凡涉及商品住宅开发的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，无偿配建保障性住房；而武汉拟在商品房项目中按规划住宅总面积5%-10%的比例配建公租房。

汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，在无实质的收紧性房地产调控政策出台的前提下，第四季度土地市场供需双方将保持同步增长势头。而在活跃度增强的同时，地价和土地溢价率均会不同程度提升，这将对未来房价预期产生影响，因此加大对于土地市场监测的监管力度有着实质意义，也能够进一步巩固此轮房地产市场调控成果。

不过，中原集团研究中心也指出，从北京、杭州的竞配建到上海、武汉的按住宅面积配建，都是政府为落实保障性住房供应，缓解资金压力所采取的应对举措。然而，由于是无偿配建，该部分成本最终无疑将以商品住宅价格的形式转嫁到购房者身上，而且，一旦市场格局出现变化，相关举措或将面临新的调整。因此，此类配建执行的可持续性及有效性尚待观察。