基金类地产信托需辨明风险顺水鱼财经

在住宅类房地产' 信托频频受到监管层“围追堵截”之后，不少信托机构开始青睐于发行基金类的地产信托。分析人士表示，此类信托一般投资年限在3年以上，实行浮动收益，预期收益率十分可观。不过，高收益对应高风险，此类产品与房地产市场价格联系更为紧密，一旦项目所在地房价上涨，投资者就有机会获得超过20%的投资回报率，而要是房价出现大幅下跌，产品也将现高额亏损，因此投资者更需谨慎。

产品名称：百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）

资金投向：信托资金主要以股权方式入股重庆隆鑫地产（集团）有限公司的下属项目公司，资金运用于项目公司开发和经营。

发行规模：6.8亿－8亿元，其中优先受益权信托规模占比不高于75%，一般受益权信托规模占比不低于25%。

预期收益率：12.5%+浮动收益，在信托计划存续期间，信托计划向优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到12.5%/年时，由隆鑫地产补足。

投资期限：2+1年，其中前2年为持有期，第3年为回收期。当信托存续期届满2年时，由隆鑫地产决定是否延长一年。

产品特点：信托计划的资金运用方式主要为房地产项目公司的股权，其收益水平主要取决于目标项目的盈利状况。虽然融资人负债率较高，有巨额对外担保，但资金实力尚可，关联担保人实力较强，且有实际控制人负连带责任担保。

点评：从过往发行的产品来看，房地产信托基金往往投资于商业地产，规模一般都在5亿元以上。与开发商自建自持模式不同，此类信托通过专业投资机构以房地产基金形式，在一定期限内（5－10年）持有商业物业，通过改造、重组，不断改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出，为投资者获取收益。

产品名称：四川信托“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”

发行规模：2亿元投资门槛：500万元产品期限：36月预期收益率：22%－35%资金投向：该信托计划将作为LP1（一般合伙人），浙江复星商业发展有限公司及上海豫园旅游商城股份有限公司分别作为LP2和LP3，与上海豫园商旅文产业投资管理有限公司新设的全资子公司作为GP（有限合伙人）共同设立有限合伙企业。该有限合伙企业将资金投资于商旅文基金地产项目，对外投资的形式包括但不限于通过新设项目公司、股权收购、债权等形式。

产品特点：该产品是信托介入的投资类地产基金信托计划，投资收益为浮动收益。当该基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后，在留足项目公司自身建设所需资金后，可向基金及信托投资者分配收益。根据测算，若基金投入项目公司资金的内含报酬率在25%－40%，则信托投资者的预期收益可以达到年化22%－35%左右。该基金预期可在第2年开始分配收益，直至项目结束。

点评：最高达到35%的预期收益率让该产品在行业内备受瞩目，但由于产品属于浮动收益且预期较高，该类信托计划的投资者教育要与一般的信托计划区分开来，需要明示其中的风险。用益信托分析师徐颖风表示，目前信托投资者隐形的“保护伞”刚性兑付对此类项目不适用，因此更需投资者辨明其中的风险。