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金融理财2013年第4期 src="http://i1.hexunimg.cn/2013-04-19/153340770.png" align=middle>
">金融理财2013年第4期
2013年年初，中国房地产市场因“刚需为王，改善抬头”而回暖，3月，一道“国五条”新政让原本不平静的房地产市场再掀波澜，风云变幻的楼市也因此而多了一道迷雾面纱。展望后市，房产市场将是谁的王朝？中国房价到底谁说了算？楼市“金三银四”行情是否辉煌依旧？除了看国家宏观政策，更多地要看购房者的买房策略。
本刊记者 " 王海滨 云中 邵萍 时文 王晶│执行
本刊编辑部│策划
还房子的本来面貌
如今的新政，有人说是十年来调控最犀利的一次，它显示了政府的调控决心，可能会改变房地产市场未来的预期。
本刊记者 邵萍│文
近几年来，邻里巷间最热议的话题无非就是高高在上的房价，说起房子，总是几家欢喜几家愁。对于许多人来说，买房近乎是奢望。它作为不动产屹立在那里，但总让人只能“远观而不能亵玩”，那种可望而不可即的“调戏”，扼杀了太多人的梦。“北漂”“南漂”道出的不仅是一群群人，同时也夹杂着这一群群人难以言表的惆怅与无奈。
十年来，不断出击的调控政策，对于所有与房事纠缠不清的人来说，有喜有悲，有苦也有乐。也正是在这十年中，中国房价的上升速度让所有人都震惊，特别是2008年到2010年间的大肆飞涨，更是让购房者百态顿生。有人因为没及早投资而悔恨；有人因没及时购买居住用房而焦虑；同时也有人因自己长远的战略眼光而暗自庆幸。
如今对于一条比一条猛烈的政策，不论是已为主导力量稍显幸运的70后，还是倍感生不逢时最显悲催的80后，又或是相较而言有点事不关己高高挂起的90后，都应深有感触。只是，不同年代、不同阶层的人在面对它时便会有不同的心情、不同的感受吧。
有人说70后作为“首代房奴”，他们中的绝大多数早已经提前还完贷款，也享受到了资产爆炸式增长带来的财富，所以他们是“最幸福的房奴”。而真正的“房奴”多数集中在80后，因为他们的身上大多背着买房的精神重压，过着枯燥单调的生活，质量根本不敢恭维。90后则是最为“潇洒”的一代，因为他们的父母大多已经为他们提前做好了规划。
其实，不论是哪一代，都有属于自身的时代感言，都有着自己购房的想法与方法。但殊途同归的就是都已看清房价攀升的趋势，皆想要趁早在房子上投资。如果仔细研究这三代“房奴”的买房故事，便能一览房子带给中国社会三代人的巨大影响，更能看到一路前行的中国房地产业发展中的一轮轮博弈。
如今的新政，有人说是十年来调控最犀利的一次，它显示了政府的调控决心，可能会改变房地产市场未来的预期。而且也不得不承认，房子在大多数人生活中所产生的烦恼和困惑已经远远超过它所带来的安全感。在国人对房产的渴求背后，是财产性收入投资渠道的欠缺，是保障房体系的尚未完善，抑或是货币超发所导致的实际通货膨胀，显然，将挤破房产泡沫的希望完全寄托于新政不太现实。
“房奴”，是无数在房子上耗着心血的人们的自嘲，譬如“屌丝”的自嘲一样。而房事，可以看做是战场上买卖双方的一场拼杀，亦可以当作是一场时间长久让涨跌双方面红耳赤的论坛。但无论如何比拟，比拟得又如何形象，目前购房者更关注的依旧是新政是否会抑制房价，是否会改善市场供求，是否会增加市场供给，以及房价今后究竟会呈现怎样的走势？这一切都尚待考究。现在，只希望房事不再错综复杂，百般交织！期望房子能够回到它原来的面貌，恢复最初的价值和功用！
“国五条”向售房者征收20%个税
与时间赛跑 谁是最后的赢家
买房的人忙着选择，卖房的人忙着过户，整个市场都沉浸在热火朝天的氛围当中。
本刊记者 王晶│文
在" 两会完美落幕后，尘嚣四起的新政“国五条”终于开始陆续登场。一时间二手市场开始风起云涌，购房者接踵而至，只是为了在新政彻底落地前博得一“头彩”。买房的人忙着选择，卖房的人忙着过户，整个市场都沉浸在热火朝天的氛围当中。一时间二手房市场春意盎然，量价齐增，新盘也随之被推高了销售量。
演绎最后的疯狂
从调控政策实行以来，市场的观望情绪一直存在。但随着“国五条细则”的陆续出台，各地楼市却再度开始蠢蠢欲动，刚需躁动急入市。
以南京为例，在二手房市场上，截至3月24日，其成交量便已经破万，环比2月同期，涨幅达到了205.2%。在3月25日当天，其二手房成交量高达1028套，创南京单日二手房成交历史新高。
而在北京，截至3月26日，其二手住宅也已成交37247套，与前两月同期相比，分别上涨了1.4倍和3.5倍。而相比2012年同期则上涨223.1%。有关人士表示，预计3月全月二手住宅成交量或破4万套，达到2009年以来的最高值，这也意味着北京二手住宅月成交量将创近三年以来新高。
另外，其他城市也不甘示弱：天津千万钜惠、万人探市，意向成交5.2亿；济南看房团“规模空前”，再度惹火泉城楼市；
长春“抢”房团兵分6路扫遍28个热点楼盘，现场成交32套；常州看房团七线汇聚35个大热盘，意向成交率达65%；苏州以“神秘的约会”为主题，打响春季攻市置业升级战；武汉大打“精选线路”牌，地铁情缘线、幸福光谷线火爆异常，认筹超1200套，致使房产营销人员都直呼“太疯狂”！南昌“洞房节千人看房团”春季攻市再行动，其规模和优惠也绝无仅有；上海最美新娘大赛火热进行中，数万欲购婚房者，争夺甜蜜大奖……各地捷报频传，搅热楼市“小阳春”。
看着被挤得水泄不通，最高兴的莫过于是房屋中介的销售人员了。“很多有意向的买房者在新政还未确定出台前还在考虑、犹豫，委托经纪人跟房主谈价钱。但在听说新政马上就要出台后，这一部分购房者马上来店里，并带着数额巨大的定金，要求与房主签合同，而房主也很痛快地成交，”在一家中介门店工作的余小姐告诉记者。
“快点完成交易，把户过了就安心了，几乎所有办过户的排队者都抱着这样的心态”，余小姐说，“整个交易需要经过几个流程，于是一些交易者就相约亲友，有的甚至让我们工作人员帮忙在几个窗口前分别排队，当然我们也乐意，”余小姐满足的说道，“因为他们着急啊，而我们也是有好处的，何乐不为呢。”最后，余小姐还透露，她最近几天的提成就高达3万元，短短一周她个人已经有三四套房子成交了，但她预计过了四月可能就会有所回落了。因为随着各地细则的逐步落地，买卖双方的心理逐渐开始改变，由此前的“突击成交”改为观望，所以房屋中介都趁非常时期做最后的突击，疯狂揽银子。
争先与新政赛跑
在各地还未出台“国五条”地方细则之前，买卖双方都想利用政策的“真空期”，规避今后可能执行的20%" 个税差额的征收，于是提前过户房产成为了必杀技，从而导致二手房过户数直线上升。而受此影响，需要买房的人们也担心会被转嫁，也开始选择积极入市。
眼看着孩子再过个把月就要出生，北京的金先生急着把现有60平方米的一居换成两居，否则父母来照顾妻子和孩子都没地方住。于是他按新政出台后的行情，即二手房交易严格按差额的20%计征" 个人所得税的方式算了一下，就算是仅按新政缴个税这一项，在北京这样的热点城市，不到200万元的这套房子就将比原来按1%征税多缴大约26万元。
新政规定个人所得税应该对卖房人征收，但在北京这样的卖方市场上，房主不可能承担任何税费，所以如果执行新政，这多出来的26万元税都得他自己承担。于是趁着北京市相关执行细则还没出台，金先生便不再讨价还价，赶紧签了合同。
办完各种手续，来到房屋产权登记中心大厅，看到人山人海的火爆场面，金先生才知道最近有很多人和他一样。不仅在北京，新政出台后半个月内，各地房屋产权登记中心都出现了人满为患的过户潮。
为保证自身的利益，无论是房主还是购房人，都担心会为税费买单。“有的卖房者在询问完情况后，就直接上调房源报价，保证原报价收益不受损失，”在另一家中介门店内一位销售人员向记者说道：“就在刚才，有个卖家比昨天多报了20万。昨天中午他过来说是让我们帮他卖掉手中的一套两居，给我们的报价是260万，现在过来了解了一下形势后，直接改成了280万，说是不能吃政策的哑巴亏。”
银行倍受抱怨
不仅房产登记中心和房屋中介热闹不已，民政局也异常喧嚣，有些人以为通过假离婚可以“突破”限购及税收政策，于是假离婚潮也频频显现，离婚率暴增300%以上，甚至刚刚结婚不到半个月的新婚夫妇也携手走进离婚殿堂。之所以会出现这种离谱的现象，最主要是因为银行贷款的问题。
杨洋就因为这个问题对银行抱怨不已。因为近期她想卖掉手中的小房子，换个大点的，但一卖一买，加上装修款，两套房子的资金缺口预计在100万元左右。而在购买小房的时候，她老公黄先生在商业银行贷过款。
“虽然你们在2010年还清了所有贷款，但只要有过贷款记录，这次都被视为二套房贷。”跑遍了国有大行、股份行和城商行，所有人都这样告诉她。这意味着，夫妇俩必须承担首付六成、贷款利率为基准利率1.1倍的贷款条件。更令她揪心的是，这100万左右的资金缺口势必要找银行贷款，但按照流程，怎么着也得一个月以后才放款。她与丈夫也通过关系找银行疏通过，银行的答复是最快也得20天左右，想着国五条地方细则很快就会出台，她只能想办法找人去借钱。
其实，从近几日公布的 “国五条”细则来看，“稳定房价、打击投机、建设保障房”仍然是楼市调控的主基调，所以今年房价的整体走势将趋于温和，因此投资者们还是要理性对待之。
苦乐交织房奴们的那些事
社会竞争的压力，快节奏的生活，日益深浓的漂泊感，他们强烈渴望拥有一个属于自己的家。
本刊记者 邵萍│文
纵然房价高得让人望而生畏，也总有些人从中发现契机，找到投资渠道，从而发家致富，悠然的过着舒适的日子。所以，用辩证的眼光看待房事，也会发现从中不只是苦，也有乐。
用明天的钱圆今天的梦
“用明天的钱，圆今天的梦”这句话一直以来都是" 刘明的座右铭。刚刚三十出头的他目前已拥有一套一百多平的大房，相比正在为房奔波的同龄人来说，他是幸运的，也是幸福的，但这都是有原因的。
作为第一批80后，刘明第一次确切地感受到买房需求是在2006年，也就是在他与女友的关系已经逐渐确定下来，开始为将来共同的生活作打算的时候。当时他买房并未多想资金的问题，因为两个人不需要太大的空间，只要楼盘位置好点就行。于是几经辗转，在对各大楼盘再三研究后，他决定买下北京五道口附近的一套建筑面积70平米的一居室开间。当时那儿的房价大概是每平米1万元上下，在刘明这些刚工作没有几年的年轻人眼中已经是不折不扣的豪宅，所以很多同事和朋友听说后，都觉得有点不可思议。但一向敢想敢做的刘明还是抱着巨大的压力买下了。
70余万的房款，在父母资助了20万首付后，刘明第一次尝到了作为房奴的幸福与压力。幸福的是拥有属于自己的住房，压力则是源于房贷以及对勤俭节约辛苦工作的父母的愧疚。有压力便有动力，之后刘明的工作也一路顺畅，从一家IT公司的普通职员慢慢的晋升到营销主管，事业开始看涨，房价也紧随其后，放肆大涨。
众所周知，2008年是戏剧性的一年。年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，下半年随着世界金融危机的影响扩大，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性探底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。
而刘明就属于比较有远见的一批80后，正好是在08年之前入市，10年年初出手卖掉，其卖房价与买房价之悬殊是可估计的。在卖掉后，他随之又毅然地买了套大房，就在大房成交后没多久，限购政策出台。而与他同龄的一位同事，却整天在跟他抱怨有关房子的事情，看着刘明悠然自得的小日子，此同事羡慕嫉妒恨啊！
赶上分房，却没赶上买房
1998年以前，或大或小的空间里挤满了一家老小，对于房子大家并没有太多的概念，更鲜见有人会将房子和商品联系起来。“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是那时福利分房的典型特征。而提及这个时代的住房特征，想起了曾经一位朋友说的一个有关他家的事情。
那时他的朋友小雨十岁左右，父母都是北京一普通工厂的工人，一家三口是典型的中国式“七零后三口之家。”三十多平米的平房里充满了家人的欢笑。小雨的母亲是个典型的中国女性，追求安稳平静的生活。但是由于当时的住址离单位太远，因而小雨母亲和丈夫商量准备换一个近点的。但想到的主要途径不是购买商品房，而是等单位再次修建更近的住房时向单位申请换房。此外，小雨的父亲平时喜欢和人讨论投资，总怀揣着“发财梦”，和几个工友都看好了一所中学周围新建的房子。因为小雨面临升学，父母想就近在学校周围租个房子陪读，这一想法也激发了小雨父亲买房再租出去的想法。
按当时中国普通工人的工资，尽管房价只有3千多一平，但面对十几万的资金还是囊中羞涩。小雨父亲很想向银行贷款，在房子上做笔投资，但和妻子商量后却还是不得不放弃。因为妻子的性格保守，不愿意去冒险。更何况听到贷款负债，更是闻虎色变。小雨的家庭其实就是那个年代中国普通家庭的缩影。对房子的期许不高，即使有，也都寄托在自己的单位或者政府身上。即使有一部分人看到了房子的投资前景，也由于的确缺少资金或者没有贷款的胆量而作罢。
但如今的他们，现在基本都是各个行业的中坚力量，也是最具创造力和开拓力的人群，随着社会竞争的压力，快节奏的生活，日益深浓的漂泊感，他们强烈渴望拥有一个属于自己的家，70年代的他们已经渐成为购房队伍中的主力军。
几人欢喜几人愁
大概几年之前，经常有人讲一个有关" 美国老太太和中国老太太购房的故事，一个先贷款住进新房，去世前才还清贷款，一个攒了一辈子钱，去世前才买起房子。这则故事所蕴含的道理想必许多人都不得而知。
但随着首批房奴的解放，某机构通过“首批房奴即将解放，你幸福吗？”的调查统计显示，类似于“美国老太太”的首批房奴，敢言“幸福”者竟然不到两成。因为他们都觉得做房奴之后，生活质量明显下降，但值得诧异的是，在“做了房奴后，后悔当初买房吗？”的选项中，62%的网友选择了“不后悔”，而且首套房贷解套后，32%的网友决定用闲下来的钱再进行房地产投资，考虑再买一套房。
今年34岁的肖潇也是首批房奴。1999年，21岁的他第一份工作是酒店的一名服务员，工资每月1200元左右。22岁时家里人给他凑了5万元创业，没多想，他便按揭买下了一套两居室的房子，70多平米，当时月供800元左右。之后，他的生活也就彻底改变了。一领工资，就先去超市买一箱方便面，实在不行就买几个罐头。所有人都觉得他脑子有问题，他自己也没敢告诉父母。
直到三年后，他换了销售员的工作，再加上女友支持一部分，房贷的压力便稍微有些减轻。经过努力，到2010年，他终于提前还贷，结束了房奴生涯，在拿到房产证的那一刻，他和妻子都几度落泪。是幸福的泪？还是忆过往而心酸的泪？都不得而知吧。
与肖潇相比，陈女士就是反面教材了。只要谈及房子的问题，她就会很懊恼地说：“后悔当初没有买房，没有多买房啊。”
如今43岁的她在十年前就因离婚财产分割而成为百万富翁了，但她只是将钱一部分存到了银行里，另一部分借人吃利息了。当时也有人劝她买房子，那时她那的房价也就在1500元/平方米左右，但是考虑到有一套老房子，而且儿子读书，家里就她一个人，完全够住，就没有买。
到2010年儿子上大学后，想到儿子长大成人也该成家了，于是决定给儿子买套新房，可四下一打听后发现，地段稍好的房子动辄上百万，根本买不起了。再回头看看周围的邻居，凡是买房的，身家都是上百万、几百万了。“听人劝吃饱饭”，想到当时没有听别人的劝阻，她真的是后悔莫及啊！
90后：何不潇洒走一回
确实，类似陈女士儿子的90后如今也开始渐入社会，也将成为买房大军中的一员。不过他们中准备买房或者已经买房的，不管按揭还是全款买房，基本都是像陈女士儿子似的让父母埋单。所以将他们这一代称作房奴或许并不准确，因为他们中的大多数人相对于80后的不堪重负，更相对轻松，可能也是由于各种环境以及父母庇护的影响，导致他们也没意识到这是自己需要承担的。最终“愁房”的不是他们，而是他们身后的父母。
最近一位叫于越的90后女孩也即将晋级成某套100平左右的房子的业主了。家里已经为她付了8成首付，只是象征性地贷了一点款，这还是因为父母不希望她每月都是“月光族”。因此现在，于越每个月要还2000多块钱房贷，这一还款额在北京这样一个城市并不高。但即便是这样，她还是觉得钱不够花。看看她的生活账单，几乎80%钱用在了娱乐消费上，而自己永远都不太清楚钱到底花到哪里去了。
目前由于小区还没有交房，于越在离西单不远的新街口租了一套精装一居室，房租5000元。如果全靠她的工资，8000元交完房贷、房租，就剩下不到1000了，这点钱还不够她打车的。一向对她宠爱有加的父母当然是舍不得女儿受委屈了，于是直接给交了一年的房租。可即便是这样，于越还是寅吃卯粮，经常刷爆" 信用卡，家里经常替她还款，还时不时地接济她一些零花钱。
对于许多人热衷的房子，好多90后都觉得有些不可思议。像于越似的就十分疑惑，她数了一下家里的房子，父母的、爷爷奶奶的加上购买的小公寓，在北京总计有不下三套房子。这么多难道还不够住吗，就是没法理解他们为什么这么热衷于买房子呢？然后把所有的钱都用来还月供，而每天的日子都过得紧巴巴的。
也许这就是时代不同，所造就的不同心态吧。
上有政策下有对策——你转嫁，我假离
买卖住房并不是玩无间道，搞出这一系列类似险象环生的计谋真的可以玩出双方的其乐无穷吗？
本刊记者 邵萍│文
“靴子”终于在两会后落地。“新国五条”的出台，让卖二手房征收差额20%的所得税成为现实，那么这一政策究竟是谁在坐着获利？谁在躺着中枪呢？
针对目前房产市场的状况，大家都众说纷纭。有人说对卖房者所征收的差额20%的所得税，很有可能会转嫁到购房者的头上；又有人抱怨说新政出台并没有遏制房价，甚至有可能出现报复性上涨；还有人说征收二手房税，谁在坐收渔翁之利目前还存在很大的不确定性，因为税费的转移由供求决定。
国五条实施后，对新房的价格产生了上涨的动力，这点估计让开放商们做梦都会笑醒吧。因为买二手房要交税，这就会导致更多人去买新房。近期就有报道说，因为新房不交税，目前北京五环内都没有新房了，而且一些开发商也趁机提价，捂紧房源，使得新房成了奇货可居的硬通货。
义务逆转，被转嫁
开发商窃喜，苦的是刚需购房者。日前，记者从多家房屋中介的门店了解到，3月初国五条细则出台后，具体规定虽然给予了刚需一定的保护，但从了解到的情况看，市场上依然出现了卖方通过提高价格的方式将20%个税转嫁到买方身上的现象。在西四环的一家中介门店内，一位工作人员透露：“有卖家已经告诉他们，如果偏要卖方缴纳20%个税，那么他们就要提高房子的售价。虽然不会将税费全部转嫁出去，但至少买、卖双方各承担一半。近日有一位业主在出售一套属于满5年唯一住房的房子时，直接将房子的售价由260万元上调到了280万元。”
在另一中介门店，记者遇到了一位准备买房的刘先生。经过了解，原来他五年前买了套80多平方米的小三居，一家五口挤在里面，现在手头攒了点钱，就一直想卖了这个小房子再去买个大的改善一下居住条件，如今国五条的出现，让他的理想化为泡影，因为从各方面看来，像他这样先卖后买的改善置业人群，受新政影响会比较大。因为他们在短时间内需要完成两步交易，所以卖房时，他必须被迫降低价格以求尽快出售。
“而目前我要买的正好是没过五年出售期的二手房，所以卖方该承担的营业税、中介费都被无端地转加到我身上，要多掏近十万元，”说到这刘先生苦涩笑了笑，“本来以为银子已经攒足，买了房就可以有个新的住处，但现在看来，一切都将化为泡影，计划总是赶上变化啊。”
看着刘先生一脸的无奈，记者也为他感到惋惜。对策再多，也总赶不上政策的频频出击，抱着避雷针，也避免不了未知的风险啊。
“假离、过户”防中枪
俗话说得好，“上有政策下有对策”，不愿意为税费买单，那就要三十六计“逃”为上计。怎么逃？如何逃？三个臭皮匠还顶个诸葛亮呢，把数以亿计的人们的智慧凝聚到一起定然会出现逆袭场面。于是乎，假离婚、过户潮等极端策略频繁的出现在" 大众视野中。
说到假离婚，仅仅在3月6号这天，在北京，离婚数就高达一千例，比平时多出了一倍。同一天在南京，离婚人数就达到了294对，是平时的两倍。 南京市民政部门当天共开出了1600张单身证明，而单身证明上填写的用途一栏，清一色的写的是“购房”。在上海闵行区，民政局婚登中心有关负责人表示，此前离婚率每天只有几对，最" 高峰也就20多对。但“国五条”出台后，平均每天离婚人数涨至30多对。为此，他们在婚姻登记中心门口都特意设立了“楼市有风险，离婚需谨慎”大幅公告警示牌，提醒各对夫妻勿为规避政策而轻率选择“假离婚”。那么假离婚真的可以与政策周旋，玩太极，逃过税费吗？
就在假离还未理清头绪的同时，“过户潮”又开始频繁涌现。这边民政局忙得不亦乐乎，那边中介门店内更是人头攒动。记者在现场看到一位正在焦急等待的女士，她说他们把所有的资产都压在了房子上，如果真的按照20%征税，近几年的房产增值收入就所剩无几了，所以他们要以最快的速度，把60平米的房子过户给女儿。而当问到“如果以后再更换新房怎么考虑时”，她坦言道：“那就只能看女儿自己的能力了，我们的责任也只能尽到此了，怎么着都可以暂时避免一下。因为听说亲属间的房产过户更名，无论赠与或继承还要交3%的契税和4万元的公证费，而如果直接买卖交易，只须缴1%的契税，所以必须赶紧过户，等不起啊。”
人们的思维总是层出不穷，假离、过户等高招还未出现明显的效果，网络上又开始曝出种种避税“攻略”：阴阳合同、司法判决避税等，有网友还将各类避税方法概括为暗度陈仓，金蝉脱壳，偷梁换柱。一些中介公司也开始琢磨规避的对策，就是在新政细则陆续推出前，疯狂出售房源，趁机大捞一笔，待出台后，或许就没有这么火爆的契机了。
买卖住房并不是玩无间道，搞出这一系列类似险象环生的计谋真的可以玩出双方的其乐无穷吗？权衡利弊，仔细考虑，风险不得而知。首先依靠假离婚摆脱税费，很有可能落得人财两空的下场。因为离婚后房子就可能会被划到一方的名下，等你们选择复婚时，根据新婚姻法规定，此房便是一方的婚前财产，另一方已没有支配权。其次过户同样困难重重，首先银行贷款问题就很棘手，而且也不是转到儿女名下问题就解决了，至于其他的方法就更加不靠谱了。所以，在新环境下，购房者还是要理清思绪，切记恐慌，以免酿成大错，后悔晚矣！
好事多磨 购房攻市读心术
调控政策实行以来，市场的观望情绪一直存在，新政只是在某些方面加重这种观望情绪，不过对刚需楼盘影响很少。
本刊记者 王海滨│文
2013年年初，中国房地产市场因“刚需为王，改善抬头”而回暖，3月，一道“国五条”新政让原本不平静的房地产市场再掀波澜，风云变幻的楼市也因此而多了一道迷雾面纱。展望后市，房产市场将是谁的王朝？中国房价到底谁说了算？楼市“金三银四”行情是否辉煌依旧？除了看国家宏观政策，更多地要看购房者的买房策略。
明白购房1234
购房因人而异，量入为出。“富足型”购房者因为有足够的经济实力和市场魄力，所以更应相信自己的眼光和判断，该出手时坚决出手。“必需型”购房者如新婚一族因为购房是刚需，所以一定要量入为出，合理购房、理财，才能保证新婚后的生活质量。新婚一族购房需要重点关注未来孩子的成长与教育，同时注意事先约定好房屋的产权归属。“养老型”购房者主要是要顾及老人的生活习惯，小区内最好有公共运动设施，有医院方便就医，靠近菜场和卖场都比较受到老人喜欢，而轨道交通则不在养老型购房的考虑范围。
投资房产还是选择豪宅好。目前一线城市的豪宅是一种稀缺资源，更是一种类似黄金(1397.50,5.00,0.36%)，相对稳定的投资方式，所以不管国家政策导向如何，还是市场楼盘的收缩放量，豪宅核心价值的稳定性是非常明显的。如远洋集团在北京望京地区开发的远洋万和公馆、远洋傲北、远洋天著等系列豪宅项目在北京名声大起。特别是远洋万和公馆是北京最后的住宅用地，稀缺价值更是显而易见，这也是许多人纷纷选择在大望京投资置业的关键原因。总之，不管是新国五条政策的推陈出新，还是现有政策的重新强调，4月后市对高端豪宅市场影响力小之又小，对于稀缺地段上的地王豪宅，其核心价值、资源配套和设计优势仍是王道。
异地买房5注意。一是恰当估计你的经济实力，以投资兼自住为目的；二是要熟悉当地购房政策，特别要弄清楚公积金是否能异地买房、异地贷款、比例、利率又是多少等等；三是要充分了解投资项目的背景，合法销售的房子必须“五证”俱全；四是要了解开发企业的诚信度，尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业；五是要保证资金划拨安全，一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行；资金应该划拨到房屋所属开发企业账户，而不是售楼员等某个人账户。
“返乡置业”六个要素。故乡亲、故乡情，游子“返乡置业”是支撑我国二、三线城市楼市刚性需求的重要组成部分。这种置业方式或居住、或投资，因人而异。但有六个置业要素需要把握：一是要明确购房目的是居住还是投资；二是确定购房承受力；不盲目求好、求大，如果是通过银行贷款购买，月还款额不能超过全部收入的50%；三是选择合适区域和地段，满足自身购房要求；四是选择理想楼层和朝向，保证室内采光好、空气流通；五是熟悉购房环境，吃透用透家乡房产政策；六是瞄准品牌房产项目；返乡置业同样需要选择那些信誉好、品质过硬的实力开发商的楼盘。
识别楼市Chaos
开盘会有好多托，比如好多人排队买号，在模型边上总有人说这房好、那房也好，千万别信，这些人大多是房开商请来捧场的。开盘难有好房子，房开商善于把好房保留，然后每个月推出几套，让单价拉升；要么购房者是房开商的利益关系人，不得不给好房子。
广告上展示的不可全信，因为广告往往比真实美丽得多。如果广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，这叫最后冲刺，想想不印其他就明白。售楼员的讲解很诱惑，这时你千万要冷静，先看楼盘销控本，再到楼盘现场看一看，最后自己选中某套才买。
别以为高层中的九到十一楼不错，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。不要对绿化景观抱太大希望，青苗玉草的存活率购房人无法把握。别以为面砖的外墙美观就好，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大很多，国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
不要以为实测面积是准的，少一平米购房者很难看出。要关心基脚的桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。要看哪家是建筑施工单位，资质好、信誉好的企业相对靠谱。
4月出手Ready Go
开发商因政策出台产生的观望不会持续较长时间，有一些原计划3月开盘而未开的项目可能延后至4月，因此4月供应会出现一定幅度上涨。在价格区位合适的前提下，或有更多的刚需购房者会选择出手。所以需要提醒的是，购房者现在一定不要受国五条影响急于过户，因为先过户有风险，银行贷款是问题。
而且未来房地产投资的趋势也将出现变化。近期" 央行调查，居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为25.9%、19.9%和14.6%。未来投资房地产者，将与美国市场一样，以地段与物业取胜，偏向于中心区域的便利之处，目标是获取更高的租金收益，而非投资交易增值。
小贴士TIPS：购房攻略四步走
一看、二选、三订单、四过户是购房者必须经历的四步骤：
一、购房攻市首先要了解市场百盘。购房者可通过E网打尽，选定看房目标。然后参加看房品鉴团，引领楼市Style。直奔优惠多、走遍折扣房、体验新婚房、品味豪宅楼，根据自己的经济能力和实际需要，最终形成购房意向。达成选购意向之后，可在先看房开商五证齐全的前提下，缴纳一定定金，以确保购买到自己看中的房子。
二、看房看实在，“八看、八不看”。“白天不看晚上看”，“晴天不看雨天看”，“不看装潢看格局”， “不看墙面看墙角”， “不看窗内看窗外”， “不看电梯而看楼梯”，“不看摆设看布线”，“不看楼主看邻居”。
三、选房选合适，考虑要周全。地段好、户型好、优惠多、升值快，发展潜力超群的楼盘最受购房者青睐；
采光对选楼层很重要，楼层越低价格相对便宜，如果采光好可考虑买低楼层，小区配套最好要齐全；
买新买旧依情况做抉择。对于首次买房者，买新买旧不重要，重要的是要从质量、设施、区位和价格上综合度量，如果购房既方便又有赚的确很圆满。
四、购房按步骤、交易讲原则。一看、二订、三和约、最后再成交。
剪不断理还乱，难解其中味
此轮房价上升是在限购、限贷的背景下进行的，也与以往的房地产上升有了截然不同的含义。
□ 本刊记者 时文│文
房子的事总是让人百感交集，剪不断理还乱，怎么都清不出一片净土来？其中的酸甜苦辣想必也只有亲身经历才会了解吧。为何会这样呢？人为拉动还是时势使然？是什么因素弹奏出了房产界的复杂乐章呢？
从去年年底开始，房价便在上涨，如今已经持续了9个月左右。近期北京五道口“10万元1平米”的房子，成为备受热议的焦点。从做空大师美国的" 查诺斯到中国万科董事会主席" 王石，都频频发出警告：“楼市存在明显泡沫，且可能失控而破裂。”
此轮房价上升是在限购、限贷的背景下进行的，与以往的房地产上升有了截然不同的含义，它体现了通胀压力在上升。
首先刚性需求出手是个典型的标志。2011年受制于房地产调控交易量下行，刚性需求者进入观望期，但随着房价上升、货币发行量上升，刚性需求者着急入市，因此触发了房地产交易量的暴发式上涨。而从也许房价上涨的出发点上看，以往的上涨原因大多主要是高收入阶层投资所需，而这次上升则是中低收入阶层意识到未来通胀上升的风险集中购房的结果。
另外一个更重要的原因是交易者为了规避税收风险。虽然各地尚未出台国五条的细则，但严格按照差价征收20%所得税，以及未来可能扩大" 房产税试点，意味着未来的交易与持有成本将上升。交易者最理性的反映就是及时交易，以免除税收上升的后患。这与汽车税收优惠政策等异曲同工，消费者往往赶在优惠期限内购车，出现交易量的爆发式增长，当优惠政策到期后，汽车销售就会进入低迷期，从美国到中国无不如此。不要看现在房地产交易中心的交易额是平常的3倍以上，如果房产税政策落地，很可能就会进入交易的低迷期。
目前，未来的风险不会聚集于房地产市场，而会体现在其他两个方面，由于刚性需求者追逐房产，通胀前景上升，普通人的消费意愿将大大下降，这说明了目前购房火爆是通胀压力倒逼的结果。房价失控的背后是结构性调整，是拥有多套房者逐渐抛售房产，是刚性需求在通胀压力下的大爆炸。
小贴士：购房恐慌事出有因
每当政府针对房地产现状出台新政前期，总会造成短暂性的购房恐慌。出现这种现象的原因认为有以下几种：
1、信心不足。国民对政府调控效果缺乏足够的信任。民间戏语“房地产调控是越调越高”，从侧面也反应了民众面对高涨房价的无奈和仅存的一丝期待。
2、信息不均衡。开发商和房产中介因个人利益屡屡误导民众，造成一些信息相对不均衡的购房者恐慌性购房。
3、投机行为。行政资源的垄断以及投资渠道的狭隘，也是造成对房地产久调无成效的一个因素。“房叔”“房姐”“房祖宗”的出现，相信也代表一部分人的现状。同时作为某些行政部门，主动寻求途径规避政策，造成了“上有政策，下有对策”的局面，经过对行政资源的寻租出售，使得一部分持币观望的投机者，获得购房资格，从而暴利。
4、国民福利分配不均。教育资源，市政投入的不均衡，影响了相当一批人的流向。
