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经济笔谈·房地产（３）■邓郁松
近期，部分城市的一些房地产项目下调了销售价格，由此引发了各界对房地产风险问题的再次关注。从各国房地产市场发展历程看，房地产市场的风险主要包括' 房价泡沫风险、供给过剩风险和流动性风险三类。但需要指出的是，引发不同类型房地产风险的原因存在较大差异，防范和化解的思路也不同。因此，要对房地产风险情况进行准确分析、判断并提出防范和化解对策，首先需要准确区分房地产风险的不同类型。
房价泡沫风险
房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。观察典型经济体房地产市场的波动历史，可以发现，全国性的房价泡沫风险通常是由不恰当的房地产金融政策，特别是低利率、低首付政策引发，而在长期低利率后持续较快上调利率则是引爆房价泡沫风险的最主要因素。同全国性的房价泡沫风险不同，个别城市的房价泡沫风险通常是由短期内大量外部资金的进入导致或与人口持续流入过程中供应量过少有关。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。
供给过剩型风险
供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。同出现房价泡沫风险时房价收入比显著超过历史均值水平不同，出现供给过剩型风险时房价收入比可能并不高，甚至也可能出现房价收入比低于历史均值的情况。即从房价角度观察，出现供给过剩型风险时居民可能仍有足够的支付能力。因此，并不能通过房价收入比来判断供给过剩型风险。虽然出现供给过剩型风险时的房价可能不高，但由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收' 投资，并进而引发一系列风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现，这与我国在钢铁、造船和光伏等行业存在的产能过剩问题基本一致。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。需要指出的是，虽然住房不可移动，但人口却是可以流动的，一旦特定城市出现经济萧条等情况引发人口外流，则户均住房套数将会增加，从而出现一种特殊形式的供给过剩，' 美国的底特律市就是一个典型的例子。
流动性风险
房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房住房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度；如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。对房地产业流动性风险进行监测的最有效指标是监测其资金来源和资金运用这两项，一旦资金运用持续超过资金来源，流动性的风险将显著加大。房地产金融政策调整引发的流动性风险可能在房地产市场其他运行指标基本正常的情况下发生，也可能出现与房价泡沫风险、供给过剩型风险的叠加。一般来说，单纯由房地产金融信贷政策调整引发的流动性风险较为容易化解，只要金融信贷政策回归正常，流动性风险将会较快缓解。但是一旦出现流动性风险与房价泡沫风险、供给过剩风险叠加的情况，则房地产风险的化解通常需要较长时间。如上世纪９０年代，我国海南' （楼盘）省出现的房地产风险之所以冲击大、持续时间长，就是由于房价泡沫风险、供给过剩风险和流动性风险在短期内叠加。１９９２年和１９９３年上半年海南省房价出现巨幅上涨，由于房价涨幅显著超过同期居民收入涨幅形成房价泡沫，而巨幅上涨的房价吸引了房地产投资的大量增加，房地产的供给短期内大大增加，市场供求形势出现逆转。１９９３年为防止经济过热，国家从紧进行宏观调控，在金融信贷政策等方面出台了一系列调控措施，房地产开发企业的资金来源受到显著影响，三方面因素的共同作用造成海南省房地产风险的集中爆发。
如何防范房地产风险
厘清了房地产风险的不同类型及成因，就可以有针对性地防范和化解各种类型的房地产风险。需要指出的是，房地产风险一旦爆发就会形成较大冲击，因此，对房地产风险问题，要将重点放在防范上面。防范房地产风险，需重点把握四个方面。一是实行中性的住房金融政策。房地产金融政策、特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。要保持房地产市场的稳定运行，就要保持房地产信贷政策基本稳定，为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响，如可实行首付与贷款利率反向调节政策，在下调利率时适当增加首付比例，向市场传递中性的住房金融政策信号。二是要着眼于特定地区人口总量、结构变化趋势及人口流动情况，做好供应管理，既要防范供给过剩型风险，也要防范因供给不足而造成的房价过快上涨。三是要做好对投机性购房的有效管理。四是要建立房地产监测指标体系。要针对不同类型房地产风险的成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现房地产风险，一旦监测指标出现异常变化，及时采取相关应对措施，防止房地产风险的扩大和蔓延。
