亿翰观点：一二线城市土地市场的分化与背离顺水鱼财经

和讯房产消息 亿翰智库监测的12个重点城市中，一线城市经营性用地2014年前21周累计成交面积同比增长10%，同期一线城市经营性用地累计供应面积同比增长15%。与一线城市经营性用地的供需依然保持较好的水平相反，二线城市经营性用地2014年前21周累计供应面积同比下跌37%，同期二线城市经营性用地累计成交面积同比下跌39%。同时，一线城市商品住宅2014年前21周累计销售面积同比下跌32%，二线城市前21周累计销售面积同比下跌21%。

一线城市的' 土地市场还维持着一定的成交热度，甚至同比2013年的成交情况还有所增长。同时，在成交量价有保证的前提下，一线城市政府也有一定的推地意愿，推地量有一定幅度的提升。我们认为一线城市的土地成交较好主要有三方面原因。其一，规避行业风险。虽然从目前情况看，一线城市成交量下降幅度要大于二线城市，但毕竟一线城市的供给相对紧张，开发企业对于一线城市的预期要好于二三线城市，所以开发企业向一线城市回归的趋势比较明显。其二，金融机构也开始回避行业风险。金融机构为开发企业提供的借贷资金也倾向于投向一线城市的项目，以尽量回避整个行业的风险。同时，目前开发企业项目融资前置趋势越发明显，导致开发企业更多地倾向于顺应金融机构的偏好去进行' 投资。其三，一线城市还维持着一定的推地数量，并且部分一线城市还大幅度地进行了供地计划的缩减，未来土地供给将长期保持紧缩的态势。从供给的角度看，' 房价下降将会带来地价的下降。对于地方政府来说，土地量价双杀将对地方财政产生比较严重的影响，而一线城市政府在观察到在土地量价维持一定热度的情况下仍坚持推地，符合逻辑。

在一线城市，开发企业的快周转模式可能会受到挑战。很明显的是，以目前一线城市商品住宅的价格去测算一线城市的土地价格时，大部分都没有利润而言，所以一线城市大部分商品住宅项目都是拿时间换空间，也出现了一部分项目为了能够调价成为现房才进行销售，以规避预售证制度。所以，在目前的房地框架下，在一线城市做快周转的确是一种考验。而二线城市依然存在机会性拿地和逆周期拿地的机会，房地价还保持一定利润空间，快周转策略在二线城市依然可行。相对于一线城市商品住宅的成交量价看，我们对一线城市经营性用地的价格更为看

好，可能在周期调整中一线城市经营用地的价格下降幅度会非常有限，留给开发企业的能获取超额利润的拿地机会不多。

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