200亿规模 王石曾是董事长 万科是最大股东，它做梦都想成为中国的黑石顺水鱼财经

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2002年5月，当王石第一次在中城联盟内部提出" 房地产基金这个概念时，国内法律尚没有为真正意义上的基金留出空间。2002年9月28日，中城投资正式成立，目标定位是做中国最好的“产业基金管理公司”。 万科、万通、建业等12家地产行业知名企业，成为中城投资的第一批股东。本着“做基金就是要公平、谁也不能控股”的原则，股东的出资额以430万元为单位，每家出资最多不得超过两个单位。 始于“互助基金”的中城投资向" REITs又近了一步。 10月26日，上海中城联盟投资管理股份有限公司(简称中城投资)在全国中小企业股份转让系统(新三板)正式挂牌，是国内第一家挂牌的“以房地产及相关新产业链投资见长的资产管理公司”。 中城投资始创于2002年，是由万科、万通、龙湖、建业、华远等组成的“中国城市房地产开发商策略联盟”成员企业发起成立，起初股东只有12家，13年时间成长为中国最大的专业类资产管理公司之一，目前有股东55家，累计发行基金超过50只，基金规模超过200亿。 ■ 万科，复地——股东里有地产界最豪华的组合 中城投资身后的股东，堪称房地产界的豪华阵容组合，包括万科、复地、万通、龙湖、中粮地产等；而郁亮、任志强、冯仑、胡葆森等大佬，更是赫然出现在其本届董事会、监事会名单上。 追溯到2002年9月28日，中城联盟的12家投资人共同集资1亿元人民币注册成立了投资(管理)公司——中城投资。 这家公司定位于做中国最好的“产业基金管理公司”，但究其本质，彼时的中城投资仍只是一家“普通投资公司”，业务是在创始股东间开展投融资服务，由项目经理对接单个项目，基金产品对应的标的都是基础资产，融资性质是债权，而且是短期贷款。 这是“" 房地产基金1.0”时代，被称作“圈子内的金融模式”。 经历了几番争论，2006年8月，中城投资完成了从内部“互助基金”向公司型投资基金的转型，用有限责任公司的实体来做项目直接投资，通过筛选项目、项目投资、投后管理和退出，获取合理回报。 但这也只是对1.0产品的延续。2009年，中城投资的管理团队开始了2.0版组合投资产品的研发、设计，将不同规模、期限、收益项目组合在一起，降低单个项目带来的不确定性，享受组合收益。 而伴随着2013年《新基金法》允许证券投资私募机构发行公募基金，以及利率市场化改革启动的利好，中城投资也迎来了它的3.0时代。公司改制为“投资管理股份有限公司”，进化为一家金融属性更鲜明的私募投资管理机构。 进入3.0时代的中城投资，却面临着毛利率的一路走低。数据显示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投资的毛利率分别是61.64%、40.24%和26.79%。此番新三板挂牌上市，被中城投资总裁路林解读为“为中城打开了通往新资本市场的大门，更借力再次完成中城发展史上的一个新飞跃”。 ■ 玩别人玩不了的事，下个十年发力" REITs 和其它房地产基金相比，中城投资可谓光环满身：50多个股东中，有20家是上市公司；股东既可以提供项目源，同时多是中城投资旗下基金的投资人。在股权设置上，每个股东的股份比例都不超过4%，限制了单个股东对公司的影响。 2013年，路林在接受媒体采访时称，中城投资将从此前主要投资于项目股权、增量业务，转向投资持有型物业等权益类资产，包括REITs在内的资产证券化是中城投资未来的主要发展方向。 对于其REITs产品设计，路林亦曾明确表示，将旗下包括上海浦东浦西商务中心区在内的几个区域的写字楼，约100亿的总资产打包做成一个SPV(特殊目的企业)。 此次挂牌新三板，“以‘REITs’为特色经营的投资旗舰”登上了中城投资的庆祝海报。 按照国际惯例，REITs绝大多数属于公募基金，与中城投资的“私募资产管理机构”属性相悖。业内人士指出，中城投资是指自身的“类REITs”模式，而不是“真REITs”。 事实上，国内探索REITs已久，但目前仍处在较为混沌的阶段。 2014年5月，中信证券推出“中信启航专项资产管理计划”，首次尝试在交易所流通，被认为是首单REITs产品。但因不具备良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化等国外成熟" 房地产信托投资基金的特点，中信启航并不被业内视作标准REITs。 在业界看来，国内运作REITs的环境依然不成熟，存在法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，税收、监管、风险评估等方面也一直未得到