商业地产轻资产化运作的三大典型模式：万科学习凯德 万达自己玩顺水鱼财经

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2015/3/27 8:10:00 标签： 基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。盈利模式：基础费用+额外收入…… 自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。其中，尤以资金最为关键（商业地产行业在本质上是金融业）。  商业地产商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。  一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，笔者思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。为表述简单，我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。  一、凯德模式  集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链  凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以" REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。  1、盈利模式：基础费用+额外收入  在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架（如图1）。通过投资管理+" 房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本（私募基金与信托基金" REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。  具体而言，凯德模式下，收益来自于基础管理费和额外收入。  1）基础管理费  表1 凯德零售中国信托（CRCT）的管理费 对于CRCT，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%（0.25%/8%）；业绩提成费为净收入的4%；物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%（2%/64%），而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。 1）额外收入  由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元（CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%），年均投入资本回报率约为15%（0.22/1.5）。 2、融资模式：PE+REITs    以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式（如图2）。  3、基金的3大特点 图3 地产基金支持其融资模式的实现 1）凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中；  2）优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题；  3）信托产品以稳健的收益健康发展。