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保汇率还是保房价 面临两难抉择顺水鱼财经

核心摘要: 近期有关人民币兑美元的大幅贬值,成为众多投资者极其关注的事情。 除此之外,热火朝天一年多的市场,也在近一个月之内,遭遇严厉的调控政策,大幅限购、限贷,致使房地产成交迅速下滑。 <img border=1 alt=保汇率还是保房价,面临两难抉择 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片1_161018103947.jpg"
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近期有关人民币兑美元的大幅贬值,成为众多投资者极其关注的事情。

除此之外,热火朝天一年多的' 房地产市场,也在近一个月之内,遭遇严厉的调控政策,大幅限购、限贷,致使房地产成交迅速下滑。

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汇率还是保房价,面临两难选择

理论上讲,房价和汇率是反向变动的。

汇率升值时期,本币的购买力增强,用本币表示的房价应该下跌;而汇率贬值时期,本币购买力下跌,房价上涨,两者是相互“矛盾”的。 <a汇率和房价的直接联动关系 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片2_161018104035.jpg"> 汇率和房价的直接联动关系 <a汇率和房价的间接联动关系 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片3_161018104054.jpg"> 汇率和房价的间接联动关系
@支持保汇率

人民币面临贬值压力,但人民币在刚进入SDR后,需要保持一定的汇率稳定;

@支持保房价的

房地产仍是当前经济发展的驱动力之一,尽管民众对高房价已怨声载道,但房地产市场价格泡沫的破灭,似乎坏处更大,故还是应该选择保房价。

在鱼和熊掌不可兼得的情况下,保一个而另一个可能不保。

从近期的汇率波动来看,似乎已有了“答案”,选择保房价,而让人民币贬值。

保其一,国际上都有哪些案例

选择保其一的后果,国际上都有哪些案例,且来看看' 俄罗斯、日本两个国家的情况他们跟我们有类似的经济高速发展的阶段,也面临房地产的泡沫。从中,我们似乎能感知一下不同调整政策后可能的情况。

俄罗斯弃汇率、保房价

经济背景:从2000年开始,俄' target='_blank' >罗斯政局稳定,经济进入稳定发展期。而国际原油价格,在2002-2008年的上涨,给俄罗斯这个以能源经济为主要结构的国家带来了发展的黄金期。其中2007年,俄罗斯的经济增长速度高达8.1%;2000年-2007年的8年间,俄罗斯平均工资从2200卢布增长到12500卢布。

房地产市场:跟2008年金融危机后恢复的中国房地产市场相似,俄罗斯在此期间由于投资、消费需求旺盛,居民支付能力的增加迅速,促进了房地产投资和需求。而总统' target='_blank' >普京,也将住房市场并入国家四大优先发展的项目当中。在2007年,俄罗斯的固定资本投资实现了高达21%的增长。

货币超发因素:另外,俄罗斯也在超发货币,这也是其房价上涨的重要推手。 2008年前俄罗斯的货币超发情况 以上原因,造成了俄罗斯房价在2000-2008年间快速上涨,并形成一定的泡沫。这跟我们当前的形势较为接近。

以上原因,造成了俄罗斯房价在2000-2008年间快速上涨,并形成一定的泡沫。这跟我们当前的形势较为接近。

卢布<a汇率:而俄罗斯的汇率制度,也跟我们类似,先是实行有管理的浮动汇率制度,以此平衡市场供求,抑制汇率过度波动和外汇市场的投机。但在1998年金融危机后,俄罗斯放宽了外汇波动幅度,并在2006年6月,让卢布实现完全可自由兑换。 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片5_161018104159.jpg">

卢布汇率:而俄罗斯的汇率制度,也跟我们类似,先是实行有管理的浮动汇率制度,以此平衡市场供求,抑制汇率过度波动和外汇市场的投机。但在1998年金融危机后,俄罗斯放宽了外汇波动幅度,并在2006年6月,让卢布实现完全可自由兑换。

然而世事变幻,2014年发生乌克兰危机和马航MH17被击落事件之后,地缘政治危机出现,欧' 美国家对俄罗斯的经济制裁逐步升级,标普等评级机构纷纷下调俄罗斯的国家主体信用,大量资本开始外逃。

与此同时,国际原油价格开始下行,让经济结构过分倚重能源出口的俄罗斯经济,开始出现下滑,并对卢布币值的稳定性产生影响。贸易环境恶化,使得能源出口收入减少,卢布已面临持续的贬值压力,这似乎也跟人民币当前面临的贬值压力类似。

俄罗斯政府的反应:弃汇率

此后,为让俄经济更好地适应外部经济形势变化,2014年11月10日,俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率的上下浮动限制,放弃对卢布汇率的自动干预机制。卢布汇率将由市场因素决定。之后两个月的时间里,卢布大幅贬值近50%。

卢布汇率的下跌缓释了俄罗斯国内的经济风险,而俄罗斯的房地产一手房的价格,也走出了震荡上行的趋势。一手房价格成交价格由2014年12月的51714卢布每平米上涨至2016年6月的53558卢布每平米,涨幅为3.6%。二手房价格在15年1季度触顶后逐步下行,由58707卢布每平米下降至54792,降幅6.7%。 由此可以看出,在选择弃<a汇率后,俄罗斯的房地产价格出现回暖,二手房价格回落,新房价格趋稳并上涨。到如今,两者综合形成的房地产价格,总体保持了相对的稳定。 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片6_161018104255.jpg">

由此可以看出,在选择弃汇率后,俄罗斯的房地产价格出现回暖,二手房价格回落,新房价格趋稳并上涨。到如今,两者综合形成的房地产价格,总体保持了相对的稳定。

日本弃房价、保汇率

再看日本模式。我们对于近邻90年代初房地产市场泡沫的破灭,总是影响深刻,这大概也是因为被渲染知道得最多,最著名的房地产泡沫“教训”之一。来看看他们当时发生了什么:

经济背景:战后日本,也是经历了一个长达30-40年的经济高速增长期,至80年代末,日本成为毫无争议的世界第二大经济体,经济实力跃升至顶峰,居民收入亦同样如此。

房地产市场:80年代,在日本政府低利率的政策及在政府大量发债之下,日本人纷纷从银行借款投资到收益可观的股票 和不动产中,致大量资金涌入房地产行业,导致日本地价开始疯狂飙升,形成越来越巨大的泡沫。

据日本国土厅公布的调查统计数据,1985 -1988年,东京的商业用地价格指数在短短三年内增长了近2倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右,快速上涨的地价已经严重影响到了实体工业的发展。

汇率政策:与此同时,在日本的经济实力上升至顶峰时期,汇率政策也开始有变化,主要是因为在第二次石油危机后,美联储为治理通货膨胀,连续提高联邦基金利率,导致美元大幅升值。而美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。美国为改善国际收支不平衡的状况,希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

于是乎,1985年9月,美国、日本、联邦' 德国、' 法国、' 英国等5个发达国家的财政部长和央行行长,在纽约广场饭店举行会议,决定五国政府联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美国巨额的贸易赤字问题,史称“广场协议”。

打至“广场协议”签订之后,五国开始在外汇市场抛售美元美元持续大幅度贬值,而世界主要货币美元汇率均有不同程度的上升。其中,日元的升值幅度最大,三年间达到了86.1%。

但是签订“广场协议”后,面对日元的升值,也导致日本的出口出现了短时停滞,整体经济开始出现拐点。而政府为解决国内经济的问题,也制定了一系列的经济扩张政策提升内需,并放松国内的金融管制。 “广场协议”后日本出口的大幅下滑 “广场协议”后日本出口的大幅下滑

如在1986-1988年,日本实行税制改革,以刺激社会消费与投资,此外还有刺激内需的计划,并以发行债券的形式筹资。在1986-1989年间,日本政府累计发行债券9.8万亿日元,地方政府累计发行3.6万亿日元

日本政府的应对:保汇率,放弃房价

在签订广场协议后,日本国内经济出现问题,出口下滑,经济增速下降,还与美国发生了贸易摩擦,而货币扩张政策下,其国内的房地产泡沫仍在继续。

对于美元迅速贬值,导致日本和西方国家国内经济受到较大影响,各国对美元保持稳定的呼声开始渐长,于是在1987年,日本和一些国家同美国签订了卢浮宫协议,强调维持美元的稳定性,避免继续大幅贬值。而此时对美元升值过高的日元,已有了相当大的贬值压力。 面对<a经济困境下的两难,日本政府选择了保汇率,并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫。比如要求金融机构严控土地贷款项目。 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片8_16101810517.jpg">

面对经济困境下的两难,日本政府选择了保汇率,并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫。比如要求金融机构严控土地贷款项目。

受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

似乎看到这里,跟咱们的“限贷限购”调控措施抑制房地产泡沫有点类似。而过后,日本在保汇率的政策下,房地产市场走势,已如我们现在都知道的那样,终于一泻千里。 保<a汇率还是保房价,面临两难抉择 align=middle src="http://picture.saferich.com/Imagestore/图片9_161018105143.jpg">

我们的保汇率、保房价问题

嘉丰瑞德:虽然,各国经济的基本面情况不同,并且前后受不同的国际经济和政治环境的影响,但从俄罗斯和日本两国的政府政策的选择“后果”来看,如果我们当下选择的确实是“弃汇率”的话,那么今后可能的情况就是,房地产市场价格,长期看还是要被保住了。

(责任编辑:张洋 HN080)
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