融资方资金断裂 多地产基金或陷“兑付门”顺水鱼财经

当新《基金法》实施给予私募基金合法身份地位后，符合新政门槛的私募基金纷纷出手跑马圈地，2013年私募行业进入了规模化发展时代。与此同时，各种“无法兑付”的风险事件也频频爆发，其中不乏" 房地产基金产品。

地产基金曝兑付危机

近日有消息称，北京融典投资管理有限公司（下称“融典投资”）于去年11月发起设立的“中商财富·融典龙鼎十三期基础建设投资基金”（下称“融典十三期”）出现了兑付危机，投资者未能如期获得本金及收益。

公开资料显示，融典十三期投资领域为房地产，规模为3.5亿元，期限12个月，预期年收益率为10%～13.5%。资金投向成都市青白江区拆迁安置房工程项目。青白江区政府将其所拥有的两块土地进行抵押，以担保融资方建设资金的按时偿付，土地抵押面积为420亩，中商财富融资担保有限公司为本次融资提供担保，融典投资为基金承担无限连带责任。

然而，根据融典投资网通报，该项目被融资方要求兑付展期，称在未来3个月内通过对项目公司资产清理、中商担保及其控制公司提供资产变现等方式对投资人的本金及收益进行偿还，展期期间的年化预期收益将比原来提高1%。

据知情人士透露，该项目出现兑付危机主要是融资方资金链断裂，目前担保方正在与融资方进行协商，希望由融资方尽快还款。

无独有偶，记者查阅融典投资网发现，同样由融典投资发起设立的“中商财富·融典龙鼎十二期基础设施建设基金”（下称“融典十二期”）已经确定违约，进入担保公司代偿程序。

“融典十二期”总规模为2.4亿元，期限为12个月，预期年化收益率为11%～13%，资金向成都金牛城建投资公司（下称“金牛城建”）贷款，用于成都市金牛区“余家新居”拆迁安置房工程建设项目。金牛城建以其名下所有的金牛区国际商贸城配置地（521亩）、茶花片区（400亩）和量力片区（818亩）地块出让后政府收益部分作为支付投资款及投资回报款的保证。同样由中商财富融资担保有限公司为基金提供第三方连带责任担保，融典投资为基金承担无限连带责任。

同一个基金发起机构、同一个融资担保方、类似的拆迁安置房工程、类似的土地抵押形式几乎同时出现了兑付问题，这其中到底有何“猫腻”？对此，本报记者致电融典投资，被告知为保证资产处置过程中的沟通顺畅，北京融典与中商担保已就十二期、十三期基金成立联合办公室，现在公司负责人都不在，什么时间回来不确定，其他问题以公司通告为准。

根据融典投资在其网站就“融典十二期”情况的通报，11月1日融典投资与中商财富融资担保协商决定，将中科财富资产管理公司92.28%的股权及中商财富投资公司86.67%的股权过户到北京融典投资管理有限公司名下，并将两公司剩余股权质押给融典投资。上述两个公司为中商财富担保前期提供的所有项目公司的实际控制方。融典投资已于12月2日派人赴四川、云南等地办理股权过户和法人变更等工商变更手续。

用益信托研究员陈光金认为，这种项目本身风险就很大，一般都是融资方的资质不是很好才不得已以高收益来发行这种私募产品。一旦项目出现问题，融资方资不抵债，兑付就会有问题。而所谓的刚性兑付只是信托产品市场一直以来的潜规则。

某位长期从事房地产私募基金的市场人士表示，房地产私募基金行业由于自由度较高所以进入门槛低，基金管理公司的水平也良莠不齐，导致项目后期管理及兑付清算的不确定因素很多。兑付潮将会是房地产私募基金这个行业迎来的第一次洗牌。

风险犹在

由于近几年的楼市调控“堵塞”了房企的融资渠道，私募基金等融资方式顺应市场需求开始茁壮成长。虽然私募基金的资金规模仅占全年房地产开发商资金来源的2%～3%之间，相比主流资金来源不值一提，但是2013年后市场上超过1000支的房地产基金也陆续进入了兑付期。

然而正是因为我国在私募股权投资基金领域监管的部分“缺位”，使得部分私募股权投资基金变了味，甚至演变成无法兑付的投资黑洞。曾经有人提出，中国的地产基金还处于婴幼儿状态，市场环境并不成熟，主要表现在投资者的接受程度以及法律环境的不成熟。

北京一家私募基金项目部人士称，以房地产私募基金为例，房企能找" 银行贷款的，不会找信托贷款。能找信托融资的，不会找其他渠道融资。大部分房企都被卡在房地产开发二级以上资质条件上，只能通过私募基金来融资。市场的逆向选择使得私募基金的风险变大。南昌用益投资理财顾问有限公司研究员帅国让告诉记者，像融典投资的龙鼎系这类私募基金产品，它的运作方式跟类信托类似。区别在于信托有严格的监管，能够在一定程度上把控风险，而私募基金存在监管空白，关于后期兑付要看项目的还款来源、保障措施和融资方实力等等。一旦出现兑付违约，如果通过处置抵押物获得还款资金，那是很困难的。

那么房地产私募基金兑付风险是否是狼来了？建银精瑞资本管理集团董事长李晓东在接受媒体采访时曾表示要警惕房地产私募基金兑付风险。一旦兑付发生问题，哪怕只是一次，投资人就会抛弃基金管理公司，对基金经理乃至整个公司都是大灾难。2013年应该是相对平稳的一年，前几年由于缺钱拼命投下去的项目，刚好赶上这两年房子销售回暖，今年开发商资金会偏宽裕一些，这对基金的退出是比较好的市场消息。因此行业性的兑付风险并不会出现，但可能会有一些小的房地产基金公司出现问题。