诸建芳演讲实录：房地产大潮退去顺水鱼财经

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诸建芳 中信证券首席经济学家

和讯" 股票 消息 7月10日，和讯网2014年证券市场中期策略会在北京举行，本次大会的主题为“牛市！等风来”。众多一流经济学家、金牌分析师、著名投资人齐聚一堂，共同探讨改革背景下的中国股市前行之路。

" 中信证券(" 600030," 股吧)首席经济学家" 诸建芳发表了题为“中国经济‘等风来’”的主题演讲。他表示，房地产因素很大程度上对经济走势的一个政策取向的最大因素，这里面需要对房地产进行判断，我们的判断大体上可以看房地产目前的状况很可能是一个大潮退去的状态。

 以下为演讲实录：

诸建芳：各位朋友，大家下午好，很高兴有这样的机会分享一下我们对宏观经济的判断，在这里感谢和讯的邀请。

我对中国的经济非常的关注，今天的经济变化不确定因素比较多，比较复杂，今天跟大家分享几个判断的观点。

大体上分这几类来看，趋势性判断有两个方面，一个是对房地产的判断，因为我们现在从短线也好、中长线也好，房地产因素很大程度上对经济走势的一个政策取向的最大因素，这里面需要对房地产进行判断，我们的判断大体上可以看房地产目前的状况很可能是一个大潮退去的状态。

大家知道房地产从1998年房改到现在大概15年高速繁荣、高速成长的趋势，对经济的带动起到主导的作用，现在的状况已经发生了比较大的变化，这不是一个短期的，很大程度上是中长期意义上的变化。

二是房地产的一种调整和趋势性的调整，新地产产业链的逐渐减弱行业会导致各个相关产业链变弱。

短期房地产的影响会是什么趋势，后续会有哪些变化，还有政策对这些的调整对经济有什么影响，我想在这几个方面做一下判断。

房地产变化趋势。从房地产本身来看，它的行业景气程度，经过这一轮的调整之后，会有一个周期性的恢复，但是恢复起来它景气的程度很大程度上比过去会有明显不一样，不会恢复到过去的情况，这是它本身的影响。对经济的影响，就是房地产对经济的带动很可能从主导效应逐步的衰减，甚至消失的状态。这是对房地产的判断。

这次房地产的调整，大家都可以看到房价、房子销售的量都是在下降的，跟过去会有很大的不一样，最大不一样就是基本面，过去我们有几个月的调整，总体的格局是对房地产供不应求的状况下，对需求有一些压制，一旦调控放松房价会上升。从房地产的供需来看，供需的平衡点大致在2015年房地产的供需达到一个平衡点。

怎么看呢？从需求端有四个决定中长期房地产需求的四个因素，一是人口红利因素，虽然前期买房子的比较多，但是人口的数量慢慢在变小，之前是20%的速度，未来这个速度会减缓到0.2%。二是城市化率，城市化提升的速度跟过去1.3个百分点比有减缓，增长的速度和需求拉动在放缓。三是放缓的需求，中国的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右。四是自然折旧，因为房子一定年限就要翻新。从这四个因素来讲，未来房地产的需求会放缓。

从刚性和制度性的需求来看，投资性的需求现在非常的明显，在座的可能有一个问题，像北京、上海，很多城市一放松政策，这方面需求的量增长跟过去一段时间有很大的不一样，这方面的需求消退的非常明显。四个中长期的决定项，这种需求是存在的，而且还有一定的增长，但是这种增长速度跟过去有一定的放缓。

现在我们盖的新的房子和之前的存量，到明年会达到一个平衡点，房地产的供需大体平衡的话，对房价的影响会有很大。

房地产的行为也在发生变化，有一些房地产企业，有很多在转型，在转到其他的行业。另外非常值得关注的是房地产的并购行为，这个行业并购的交易金额在迅速的上升，大体可以看到，2009年30亿美元，2013年迅速上升到140亿美元的状态，一个行业如果急剧的整合，意味着这个行业的高速增长告一段落，这个行业的发展速度会回到常规的发展。

刚才提到平衡点大体是2015年提到，为什么现在房地产开始调整，这里面有一些因素加速了拐点的到来，一个是过去组合性的调控措施，确实对房地产的发展造成一些影响，限购、租金、保障房的建设等方面替代、取代的一些刚需的部分。我们判断房地产调整从短期来看是周期性的，中长期来看房地产的趋势景气程度跟过去15年的状况会有很大不一样。宏观上来看它对经济的火车头的作用会逐渐的衰弱。

房地产行业进行一个调整之后，中国新的变化，从产业格局看，对资本市场有很大的意义，新的行业在兴起：一个是服务，一个是装备制造，还有与环境相关的新能源等一些产业，这些会是一个趋势性的变化。

这里面我们看一下背后的逻辑，服务业我们可以看到这样的状况，我们现在人均GDP的水平来看，中国已经处在服务行业加速发展的阶段，这从国际整体来看都可以看到这样的状态。中国从体制的角度来说，过去很多形成垄断的很大程度是在服务领域，像金融、医疗、养老等都产生出这样的状况。还有对税收的改革，政府做这些很大程度上想促使服务行业很快的发展，现在我们已经具备了服务行业快速成长的环境。

从制造业发展来看，一个是国家安全的需要，另外一方面是经济转型的需要。这部分一定要加强，否则中国的崛起会缺乏基础。经济转型的实质，经济转型之后呈现的状况，是资源更加的节省利用，保护环境会更好，这些要实现的话，很大程度上装备、技术一定要升级，要更新。目前我们的装备水平达不到这样的状况，所以装备制造趋势性的增长变化很快。环保，老百姓等对现在的环境情况很不满意，环境在未来10--15年的时间必须要解决的问题。能源方面的调整，像能源回归方面，中国的天然气方面要进一步的加强，我们中国和国际比较，能源这方面非常的不合理，一方面是污染控制达不到理想的效果，另外一方面从国家安全角度考虑非常的匮乏。大体上我们可以看到三个领域和行业的兴起，呈现了趋势性的变化，从投资角度来讲，这些行业成长会有一个趋势性的增长。

现在的量是什么状况，房地产产业下来以后，哪些行业会上去，我们也做了一个估值，大体上可以这样看，我们现在的阶段，调整之前，大体可以看到房地产的产业链对GDP的影响是15%，是经济当中最大的产业链，服务行业、装备等加起来对GDP是10%的影响。转型之后，其他的行业兴起，大体到2018年左右，房地产的整体影响会回落到10%左右，服务业、装备制造、环保会上升到15%左右，也就是未来会对房地产主导GDP的状态会改变。有的行业发展会非常的迅速，比如像环保产业，现在在GDP里面会0.4%，未来会达到1%左右，未来它的增长速度比经济平均增长要高很多。

稳增长政策，为什么要稳增长，现在大市场有两种观点，经济高速成长以后，结构不合理，需要去的就去下去就完了，最后经济会走得很结实。稳增长怎么看？我们从当前大的判断可以看出，房地产行业对经济的影响大概占15%，目前处于调整状况，会给经济带来向下的压力，新兴的行业大概占10%，它对经济带来的正面影响和地产产业链比较实际上短期替代不了，短期经济会有下行的压力，这种情况下政府一定会稳增长，如果不采取一些稳定的措施，经济会出现快速的下降，一方面就业会有问题，税收会有问题，企业的盈利会有问题，这三个加在一起，社会全体所有的主体都会很难过，那种状况不符合大家的整体利益，所以一定程度上给经济缓冲期这是必须要做的。

怎么稳增长，我们大体可以这样看：

一是对房地产本身的稳，因为房地产占的比重比较大，大体投资占20%，房地产投资的下降对整个经济影响比较大，现在我们从政策采取来看，我们一定会采取缓冲房地产急剧调整的断崖调整态势，比如像贷款方面便利性、利润方面的调整，还有像行政限购方面的调整，后续我们都会看到这方面的调整。从它的区域来看，很多地方会不一样，因为房地产市场全国不是平均的，所以各个地方会根据自己的需要进行调整。房地产的趋势不会改变，只是会让它缓一些，不会让它下降太快，另外就是基建投资的回落，因为房地产我们今年可以看到会有明显的回落。

二是宏观政策方面，像财政、货币等等都会有调整，财政很大可能会赤字方面会加大，保证财政积极扩张的成分。从" 财政部的政策稳定上，刺激大家快节奏的消费提高，带动经济发展。货币政策定向宽松和定向调控方面会加大力度。产业层面上，大家可以看到，国务院从政策出台来看，几乎每周三国务院常务会议都会有文件出来，大家如果梳理的话都可以看到。这些政策调整跟刚才我们前面讲的行业非常类似，这些行业方面的政策放松或者刺激、鼓励，使这些行业的处于增长和加速的状态，通过这些达到稳增长。现在全年的目标7.5%左右，那么下半年的经济增长我们要达到7.5的水平，如果政策不再进一步的调控，总体来看经济会下行，所以政策会朝着目前的方向进行实行。

三是经济判断，我们经济很可能是前低后昂的状况，一季度和去年三四季度有一定的放缓，后面我们对一些政策的微调，经济会有一些增长的过程，我们不太同意经济一路往下走。从国内来看，投资方面，从基建方面、产业方面等的投资不太会出现断崖的情况，能够保证GDP7.5%的速度。通胀方面，对今年来说不是一个问题，我们通胀是保持比较低的状态。今年整体从经济来看，更多关注的是稳增长。

简单总结：

1、房地产市场正在经历深度的调整，这种调整不仅仅是短期的、周期性的，而是中长期意义的、趋势性的，这意味着持续15年的地产时代即将终结，中国经济将进入后地产时代，房地产行业的景气对经济的主导型作用即将结束。

2、后地产时代、服务、装备制造和环保行业将兴起，取代房地产产业链的作用。

3、在地产世代相后地产时代过程过程当中，政府会采取稳增长的政策措施，使过渡期经济能够保持大体平稳。

4、在政府稳增长政策实施之后，2014年中国经济前低后稳的可能性在上升，我们不同意经济会一路下行的观点。

5、从现在开始，服务业、装备制造业和环保行业的兴起，更值得资本市场关注。从短期来看，下半年还是会有一些主体性的因素，比如国企改革很可能会加速，这方面改革力度会加大，会有一些机会。从并购方面，从现在开始到未来几年都会有重大的并购发生，这些都是很大的机会。还有区域经济方面，像京津冀、丝绸之路等都是有很大的机会，中央有很强的动力来把这些区域经济继续做好。

我的分享到这里，谢谢！

主持人：非常感谢诸老师，给大家解答了很多大家关心的房地产的问题，还有新的行业方面发展。下面我们有请国盛证券" 研究所所长周明剑先生，他给我们带来的是A股何时“涨风来”！

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