沪豪宅市场会否见顶回落顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

受各种不利因素影响，沪深高端住宅市场出现微幅回调迹象。虽然楼市已经进入传统销售旺季，加上政策利好不断，但考虑到未来一段时间高端住宅市场仍然面临不少利空因素影响，8月销量明显回落，豪宅市场大有见顶回落可能。

豪宅销量8月回落

自今年年初以来，销量一路攀升的高端住宅（成交均价5万元/平方米以上，以下同）市场，继7月前后出现高位盘整迹象之后，8月销量明显回落，豪宅市场大有见顶回落可能。

较今年成交' target='_blank' >高峰时期成交量，8月份高端住宅成交状况萎缩三成。据上海链家市场研究部' 数据显示，2015年8月，上海市高端商品住宅成交922套，环比下滑32.0%，成交面积15.7万平方米，环比下滑33.0%。

其实，沪上高端住宅成交量在7月份就出现了盘整迹象。数据表明，7月高端住宅成交套数为1356套，较6月份微幅回落3%。

虽然8月份仍有亿元级别墅成交，但难掩豪宅（均价在10万元/平方米以上）市场断崖式回落的尴尬情形。据了解，8月华洲君庭成交了1套面积为873平方米的亿元别墅，总金额为1.35亿元，此外，包括汤臣一品、中粮海景壹号等单价超过15万元/平方米的项目也有零星成交。但整个豪宅市场成交状况已经显露出明显的颓势，市场跟踪监测数据表明，8月成交的豪宅共成交33套，相比7月继续滑落，减少了29套，相比7月份的成交量，近乎腰斩。

不过，沪上高端住宅在今年前8个月内，成交量出现了爆发式增长。今年首个季度恰逢春季，市场购买欲望最低，所以月均成交量仅300套左右，表现不温不火。4月受“3.30”房产新政影响，加之股市出现爆发式增长态势，家庭财富暴增，促使高端住宅成交量逐月攀升，直至6月份达到1398套的近年来峰值。

各种利空接踵而至

各种利空接连袭来，使得上海高端住宅市场受到不小的影响。

本刊不动产研究中心梳理发现，近期出现了不少利空，包括商业银行提高二套房首付比例，股市大跌导致中产家庭财富缩水，以及最近半年来高端住宅成交量大幅放量严重透支消费未来需求能力等等，各种利空形成的合力，使得高端住宅市场踯躅不前。

二套房贷首付比例的大幅提高，使得改善型需求置业门槛抬高，作为改善型需求中的重要组成部分，高端住宅需求也随着首付比例的大幅提高而萎缩。据融360所监测的27家银行中，截至到9月第一周，3成首付已经完全绝迹，其中' howImage('stock','2_000001',this,event,'1770') 平安银行(' 000001,' 股吧)暂停受理，汇丰、渤海等四家银行首付为7成，此外建行、工行、华夏、' howImage('stock','1_600016',this,event,'1770') 民生银行(' 600016,' 股吧)等，首付比例也分别达到4~6成不等。

股市大跌的发生，对高端住宅市场而言，同样也不是好事。据了解，自今年6月中旬以来，' 上证指数从5100多点的高位，一度暴跌至2850点左右，跌幅超过40%。而' 个股跌幅更大，沪深两市跌幅超过6成的' 股票 比比皆是。股价大跌的同时，显然会让城市居民财富缩水，这样的变化，其后果就是导致中产家庭推迟甚至放弃购房计划。记者从上海链家' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)分店了解到，目前有个别意向客户，在支付定金之后因为股票 大跌而丧失购买力，无奈之下选择违约，数十万元定金由此打了水漂。

另外，近几个月来高端住宅成交量的大幅上升，透支了未来购买力，也是一个不可忽略的不利因素。上海' target='_blank' >链家地产监测数据显示，自今年4月份以来，上海高端住宅已连续5个月维持800套以上的成交高位状态，并且近5月累计成交量已超去年全年。市场分析人士指出，成交量长时间维持在高位，意味着大量市场需求被提前，使得后续购买力难以为继，从而有可能导致未来成交量下滑。

今秋成交会否回升

传统旺季的到来加上政策利好频出，两大利好能否抵消掉市场上的利空，从而拉动豪宅市场成交量反弹回升？但考虑到9月份是利好、利空交织的月份，可见高端住宅成交状况能否在短暂回调之后继续攀升，前景难料。

从市场整体环境来看，接下来的9、10月份成交量再次回升是大概率事件。一方面，楼市复苏的趋势并没有发生变化；另一方面，随着“金九银十”年内供需高峰的临近，加上此次降息降准以及公积金二套新政政策对市场预期的影响，需求将被激发并再次充分释放。对此，业内人士估计，在市场环境整体向好的前提下，高端住宅市场也会随市场整体的上升而水涨船高。

但也有专业人士持悲观态度。考虑到股市走势与豪宅销售为正相关关系，业内人士甚至断言，如果9月股市不出现一次像样的反弹' 行情，上海高端市场恐难有作为。上海链家市场研究总监陆骑麟认为，8月豪宅市场成交量的下滑一方面是受供应量锐减影响，同时受股市大跌影响也非常大。近期股市遭受重挫，' 沪指重新跌回3000点，不少股民被套牢，对楼市中的高端尤其是豪宅客户影响极为严重，因此8月豪宅市场出现了明显回落的现象。而在股市大跌的持续影响下，即便是开发商看好“金九银十”，股市如若不反弹，豪宅市场也很难快速反弹。

同时记者注意到，最近公积金贷款政策再次作出调整，但对上海高端住宅而言，恐难以形成真正利好。上海易居' 房地产研究院研究员' target='_blank' >朱光表示，此次政策明确要求北、上、广、深四个城市自主决定当地的公积金最低首付款比例，也符合中央对房地产市场进行分类调控、分类指导的政策方针。但考虑到一线城市房价涨幅持续领涨全国，包括上海等城市，极有可能暂时不会跟进这一政策。

不过开发商对“金九银十”极为看好，已经开始着手准备并积极推盘。在市场供应方面，高端住宅供应量近期大幅上升。上海链家市场研究部数据显示，8月上海市最低报价超过5万元/平方米的高端商品住宅新增供应量为18.8万平方米，其取得预售证的时间都相当一致地出现在8月下旬，如绿洲雅宾利花园和尚汇豪庭更是选择在月底加推，为接下来的“金九银十”做好充分的备战准备。“选择在8月底、9月初入市，表明开发商对于本就是销售旺季的‘金九银十’期望值更高。”陆骑麟如是说。

这样的变化对购房者来说却是福音。专家指出，当前并不具备房价下跌条件，而且市场整体仍然维持升势，因此作为细分市场的高端住宅，极有可能出现短暂调整态势，但总体趋势仍会向上。专家建议具有资金实力的购房者可积极进取一些，如果碰到合适的物业，可以考虑出手。