真跌还是假升？/祥益地产总裁 汪敦敬-外汇之家

去年年尾，在一个大型的研讨会中，当大部分评论员估计未来一年楼价究竟会跌多少的时候，笔者反而认为楼价有大升的时刻。当时笔者这样说的原因：因为货币聚积充盈，进入香港资金日渐增加。

后来的结果当然大家十分清楚了，笔者重提此事，目的不是想炫耀自己评价楼市的成绩，而是到了现在，客观环境其实没有多大改变：嫌贵的人继续嫌贵，资金仍然继续增加。如果资金的增加量持续的话，楼价向上将继续存在。楼价上升是不会因任何人觉得贵而停止的，因为市场只讲究市场本身的承担力，而不是讲究普遍人的承担力，只要市场衍生出来的供求情况合乎市况的运作逻辑就可以运作了。

现在楼市已被「楼市辣招」等宏观调控措施格式化成为沙士时期的低成交量、上车入门精英化、低息、高资金，在以上因素未正式出现改变时，楼价难言下跌。

坊间仍然有很多所谓的泡沫论，认为楼市升得太高了。究竟泡沫在哪裏？总不能说楼价高就等于泡沫。现在租金上升亦步亦趋，如果普遍物业租金也能支持的话，而按揭又愈来愈少的话，那总不能说这种情况就是有泡沫。

更有人说「物极必反，楼价有升就有跌」。这说法表面是对的，但是暗藏偏见及矛盾，历史上的而且确楼价是有起又有跌，但总不能因为楼价跌，你觉得它就会楼价会跌回原地，历史上当然是有楼价起跌，却从来是每一个谷底比上一个谷底更高。

美国1972年取消金本位之后，楼价上升超过五十倍，如何返得到过去的价位？

2003年的价位，又或是2009年的价位，又能够下跌回到过去吗？

2016年前三个月，如果在这劈价势谷底上车的话，现在楼价升幅有不少已经超过了四成。要跌回那四成升幅，我们今天可以期望到吗？

每次谷底人们也只敢等待5%至10%的跌幅，但升的时候就大步走得多。

态度开放量力而为

入市的风险当然高，但不入市的风险低吗？

2012年左右，几多英雄豪杰将自住的单位卖了去等待楼价跌，到了现在，卖楼回收那笔钱已花尽。原来除了买楼充满风险外，卖楼及不买楼何尝不是高风险？地产专收「醒目仔」和聪明人！

笔者认为面对现今无常大时代的态度要放开一点，以量力而为为基础虚怀若谷。负担得起就买，负担不起就租。这样才可以逃过时代的迷惑。

我们看图表，2009年之后，无论租和买的楼价都是缓缓向上的，其实并没有升得太急的时候，问题只是不断上升，升得不急而不断向上。笔者认为是因为量化货币令到资金持续涌入香港，而我们看到近年租金的上升是慢过买卖价格上升的，因为资金涌入，买卖的价钱是最容易刺激上升，而租金始终是要用租客的承担能力去配合才能成交，但是租的趋势究竟会不会因为承担能力已到极限而租金终止上升从而牵制楼价上升呢？

笔者对此未能乐观，因为租务市场亦正趋向将出租单位「缩细」，甚至劏房化去回应，租金是有继续上升的压力，而继续支持楼价上升。当然，这个图表是反映到买的风险和不买的风险，究竟如何看后市，读者应该自己决定啊。