客服热线：
手机版
二维码
上篇中山文章，我们已分析了中山目前疲软的楼市现状，以及炒概念之下的混乱城建和无中心。
如此撕裂的城市，要是说很有价值也说不上，但价值还是有的。
只是在产业不集中、人口不集中、无中心的镇域经济下，本就有限的资源被稀释分散，发展得很慢，核心区域更不能吸引来优秀人才，甚至有点恶性循环的感觉。
这样势必会导致――极度分散的城市发展动力和极度分散的城市购买力，最终的结果就是城市的动能不强。
所以，这一刻的中山，并不是遍地机会，只能是寻找在混乱市场中产生的局部机会。
 |
中山投资第一原则是：回归主城、回归配套、回归居住
多年以来，中山炒着环广环深环珠的概念，沿着城市边界线种房子，毕竟天生不是富二代，难道还不能卖家里的铲子吗？
环广――三角镇靠近广州的明珠湾CBD
环深――翠亨新区通过深中通道和深圳宝安机场相连
环珠――南朗镇靠近珠海唐家湾高新区，坦洲镇靠近珠海老香洲
 |
明珠湾CBD、深中通道、唐家湾高新区有什么重大规划利好，中山置业顾问的朋友圈第一时间跟进。
在中山房价火爆时期，这些有概念有炒作点的区域，因为汹涌而来的巨量的资金，房价一下子就蹿上去。
而三角镇、翠亨新区、南朗镇、坦洲镇，这些广深珠投资客集中的地方，恰恰就是多年以来中山未开荒的“西伯利亚”区域，是本地土著嗤之以鼻的穷乡僻壤。
时隔4年，当初这些被外来投资客疯抢的地方，除了坦洲是有切切实实的珠海刚需，毕竟离珠海华发商都太近，就是一脚油门的事情。其他都没有什么人气。
坦洲的死结是小开发商集聚，产品的品质很差，导致居住氛围很差。
因为是中山的边缘镇区，所以即使乱停车都不会有交警来贴条。
本身产品就差，再加上教育和配套差，所以很多珠海人只是借坦洲暂时过渡一下，有钱立马换回珠海。
 |
坦洲的困局更是无解的，很多优质地块在90年代就已出让给小开发商。
当时大多是骗地盖厂房，后来看到行情好，就通过变性去盖住宅。
不仅坦洲如此，中山的很多镇区都是如此。所以大开发商在中山很难拿地，所以导致中山现在不少项目都是小开发商泛滥，典型的地头蛇市场。
根源都出在镇区有独立管辖权，而镇区又有多强的规划能力呢？
而中山炒作概念的其他区域，有的交房好几年，阳台都落了一层厚厚的灰了，还是无人居住、租不出去。
在火炬开发区，虽然有相对成型的产业园，而且盖了不少房子，但是人气很差。
园区除了厂房，楼下看不到什么人，房子空置非常严重，商铺连招商都懒得做了。现在的火炬还尚在起步之中，人口产业填满、成熟，至少还需要5年的时间。
我们还看到一栋楼，好多户都在阳台上挂了“急租急售+业主电话”的横幅，红底白字，有些红幅烂了都卖不出去，在灰白的建筑外立面下随风飘着，显得尤其扎眼。
 |
翠亨新区，是未来中山唯一可以拿得出手的区域，更有吹风说窝在老城区的中山市政府要搬到马鞍岛上。
目前的马鞍岛核心景观翠湖公园已经做好，滨海产业发展轴也在热火朝天建设中。
 |
 |
可是，5年内，翠亨新区可能会成为又一个火炬开发区，有一些产业，但不多；有一些人，但不多，发展的动能还是太弱了。
那翠亨新区的投资前景怎么样呢？
马鞍岛上只有不超过10%为住宅用地，目前只有一个住宅项目万科前海西岸，项目定位是万科改善端的翡翠系，预计下半年入市，真正靠着深中通道的出口。
其他都是要通过中开高速或是翠亨快线换乘到项目上，但不管是翠亨新区还是火炬开发区的项目，都在蹭深中通道的概念。从东到西，深中通道成了项目的关键营销点。
 |
 |
翠亨新区一直以来都是中山的郊区，所以发展滞后很严重，项目周边要么是村子厂房，要么就是荒山农田。
 |
 |
在楼市火爆时期，巨量的外来资金甚至可以把不毛之地翠亨新区的房价炒上20000元/�O，而随着楼市进入平稳期，去年翠亨新区的房价跌了至少15%左右。
深中双城居住真的现实吗？
深中通道要2024年才开通，按照路桥收费的计算，过桥费单程接近100元，双程就是200元，一个月就得四五千块钱过路费，而且还要算上油费。成本如此之高，单日往返上班，几乎是不太可能的。
虽然有人会说，到时可能会有两地往返的班车，想到要从家里坐车去到深中通道，然后经过24公里的深中通道，然后再坐车去深圳上8个小时乃至更长的班，然后下班后再折腾一次。
对于这样的深中双城生活，真是让人倒吸一口凉气。
这5年来，翠亨新区的房子不可居、不可租，要卖也只能折价卖，毕竟现在还有大量新房供应，要卖也不是一个容易的事。真是鸡肋，食之无味，弃之可惜！
在翠亨新区，我们看到的，绝不仅仅是大量空置的房屋和商铺，甚至还有商铺因为租不出去而用来居住，在走廊上晾着衣服。
 |
对于翠亨新区这样一个裹挟了需要5年之后才能兑现的规划来说，之前概念刚出来时入手，大概率都是赚的。但现在入手，真的不值，因为价格已经不便宜了。
这一刻的中山，最有价值的区域，一定是价值扎实、配套成熟的主城区，而不是什么炫目的概念集中地。
这几年的楼市热潮教会了太多中国人炒概念炒地图，乃至大家都忘了房子最终是要用来住的，居住才是房子最大的价值。
更别说中山炒的这些概念，都空有规划，就是不见落地。
深中通道是国家级工程，是国家在修，不是中山在修，所以才有落地。
像中山这种三线小城，根本不用去看它的什么金融商务中心区、中央服务区、总部经济区，所谓的金融，其实就是几家银行的总部，和我们常识中所认知的金融中心完全不是一个量级的东西。
接下来是楼市平稳期，起码5年内不会像2016、2017年那样的房价暴涨。对于中山的这样三线小城，在这一刻，概念熄火，更要远离概念，回归居住，回归主城和配套，这样才有流动性，才有接盘侠。
最大价值区域一定是满足可居可租可售的主城区，或是和主城区距离不远，规划相对较好，未来满足主城区外溢的镇区中心。
综合来看，城市界面最好、城市发展后劲最足是东区，是最有价值的。次之就是与老石歧一河之隔的港口镇世纪东路。
东区
 |
 |
中山和许多三线小城一样，有着谜一般坚不可摧的主城情结，主城的人不愿意离开城区，各镇区的人也都倾向于在本镇买房，因为各个区、各个镇之间的交通极其不便。
例如在我们印象中，105国道应该是一个城市的脸面，各城市负责维修自己的那部分，但105国道中山段路况真是惨不忍睹，坑坑洼洼，城建令人堪忧。
所以，在这些主城区土著心中，主城完善的配套才是生活的地方，家门口拐两步路就能到的大信新都汇，上学走路就能到的学校，生病一脚油门就能立马到医院，即使遇到大热天，也可以躲在公园大榕树下棋打牌，才是真生活。
大信新都汇
 |
火炬开发区至少得5年后才成熟，更别说依靠5年后才能开通的深中通道的翠亨新区，至少得10年以上才成熟。
这些地方房价都不便宜了，而人生中又有多少个10年赌在一套房子上呢？
至于中山的镇区，普遍不值得投资，破败的厂房和杂乱的城中村，成为中山发展中的一块块疮疤，消磨了整个城市产业升级的活力，仿佛凝滞了一般。我们感到惋惜的那一刻，也在为中山未来感到担心。
 |
 |
中山缺了城市规划和产业布局的前瞻性，城市的自我更新和升级基本都已停滞了，整个城市的城建非常低效。
这些破败的厂区拽着中山迈不开步子，实在是为中山担心。
 |
一直以来，中山的新房供应都很大，完全属于一个纯新房市场，所以二手房基本都比新房低20%左右。
在这样一个市场中，买新房确实手续简单，但无疑就是在交智商税。而且新房限购，需要缴纳半年社保才能买，而二手房是不限购的，直接就可以买。
中山前几年都是毛坯，最近几年才有精装房的趋势，所以中山现在市面上二手房，基本都是广深珠投资客前几年买的毛坯房。
投资这样的二手房有什么好处？
1.二手房价格相比新房来说，有着明显的价差
因为是毛坯，所以不用为支付高溢价，而且开发商的装修真的值不了那么多钱。即使算上各种税费中介费，二手房相比新房，还是便宜了不少。对于资深投资客来说，都明白投资一套房子，最重要的就是够笋的价格。
2. 中山和大多数三线小城一样，都有相对严重的“新房癌”，满足接盘侠的需要
二手房毛坯房没有住过，与新房基本无异。过几年再卖时与现在入手新房基本没有差异。
在早期投资中山的投资客中，现在就有不少要套现的，所以我们也可以看到一些已交付的小区阳台上都挂了“急租急售”的横幅。在这样的市场，你完全是可以在二手房市场淘到笋的。
当然，如果你可以以一个足够低的价格买到精装房，也可以考虑，毕竟可以出租贴补房贷，获得相对充分的现金流。
而且由于当地的购买力有限，最好是三房或四房，这才是符合中山未来刚需和改善接手的户型，不要去买CEO盘大平层或别墅。
对于中山新房两万的项目，同片区二手房房价也就只有15000-16000之间，耐心挑，花点心思看房，能捡到漏还是可以投资的。
 |
那天傍晚，当我们结束中山考察，站在珠江西岸的海湾上，我想了很多很多。这一刻的深中通道，还尚在艰难地跨过茫茫伶仃洋铺设桥墩。
这种宏大的工程建设，并不是像房价一样，蹭蹭蹭一下就跑上去，反而是脚踏实地的执行和落地。
如果中山不找准发展思路，还是延续像现在的小气量格局，即使大湾区给了再大的利好，自己没有争气，最终也只能沦为大湾区的陪衬。
站在珠江西岸的海湾上，我们还可以看到对面，珠海唐家湾高新区如火如荼建设中的塔吊。
 |
珠海和中山本是差不多起点的城市，一样的人口少、产业基础薄弱，而珠海这几年通过合理的产业转型和大大对横琴的前瞻性规划，再加上靠着澳门的独特地缘优势，珠海显然已经在城市崛起中，跑赢了中山。
而且，中山的旁边，是无数个来势汹汹、强势追赶的“珠海”。
四十多年前的改革开放，大潮起珠江，珠三角凭借着得天独厚的地缘优势享受了全中国最好的政策红利，佛山东莞珠海惠州中山这些明星小城市乘势崛起。
 |
而随着“强二线、强省会”时代的到来，这些明星小城市的背后是一个个脱颖而出的省会城市，他们虽然比珠三角的城市起步晚，但也没有珠三角城市早期建设而产生的镇域经济问题、土地被厂房城中村低效占用问题，反而做更高瞻远瞩的基建工程、产业布局和人才引进。
由于城市首位度高，光是抢人和地铁建设，就已表现出碾压这些明星小城市的气势。
而且大湾区城市之间还存在着强烈的利益博弈，各有各的算盘。中山想靠着广深珠发展，未必会有那么顺利。
对于中山这样的明星小城市，真可谓是“前有堵截，后有追兵”，要赢就得靠自己争气。
站在2019年，俯瞰我泱泱中华，一场轰轰烈烈的城市战争，已经打响，未来已来，没有做好准备的，势必会被抛弃。大湾区的明星小城市和强二线城市，未来鹿死谁手？
