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市场环境对REITs的发展驱动作用
1．房地产发展困境激发创新动力
中国房地产行业一直以来作为我国重要的经济支柱行业，但随着大量资金涌入房地产行业，房地产贷款余额同比在高速增长，导致金融系统信贷风险增加，因此，为了控制金融行业的房地产信贷风险，金融监管机构制订了一连串政策法规用于规范房地产行业的融资行为，从2003年《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》、2006年《业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，到2008年《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》、2010年《银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再到2016年“930新政”的出台，金融监管机构对于开展房地产投融资业务的监管呈现从严趋势。基于这一背景，房地产行业也由增量时代向存量时代转变，从而盘活存量资产，将变成未来房地产行业主要融资方式。
改革开放以来，中国经过十几年的高速发展，近几年中国GDP增速逐渐放缓，但随着中国经济放缓发展的同时却是房地产市场的狂热，特别是住宅价格的高企，地王频频刷新土地成交价格，通过数据可以看出，全国百城的住宅价格屡创新高，已经达到了历史的最高点。
中国房地产行业经过了“黄金十年”，根据wind数据可以看出，在房地产调控政策密集出台的背景下，特别是“930新政”后，房地产行业投资出现下降的趋势。
伴随着投资额的下降，商品房的待售面积却依然保持在一个较高水平，房地产行业的去库存压力渐显。
在这样的一个大背景下，金融监管机构从严控风险出发，密集出台了多项房地产贷款政策，导致房地产行业的贷款增速急剧收缩。
中国房地产行业已经由野蛮式增长向理性发展过渡，房地产行业将迎来“存量市场价值”的时代，在这些背景下，房地产投资基金将成为未来金融市场上的融资和投资利器。
2．盘活存量市场策动发展新契机
随着中国房地产行业进入一个新的存量市场的时代，如何有效盘活存量资产、释放资产的价值将深刻影响房地产行业未来的发展。在“防范金融风险、严控资产泡沫”的背景下，房地产企业盘活手中存量资产，释放其内在资产价值，更加符合监管要求，又能促进房地产融资渠道的多元化，改变房地产企业单一的融资模式，降低财务风险，提高企业的融资效率。
REITs从发展实践看来，既可以补充房地产行业的资金来源，又可以降低金融系统承担的房地产行业风险。
随着全球经济进入低迷调整阶段，中国采取了较宽松的货币政策，M2增速保持在较高的水平，避免中国经济的硬着陆。同时人民银行多次降息，以刺激国内投资与消费，与此相比，目前国内已发行的17只REITs的收益情况依然保持在一个较高的收益水平。对于投资者来说，REITs将会是降息周期内的一款投资利器。
3．资产证券化助力存量资产价值释放
资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的过程，而REITs就是不动产资产证券化的一种模式。资产证券化产品主要依靠基础资产产生的现金流作为还款来源，同时设立特定目的载体（spv）以起到破产隔离的作用。资产证券化的融资方式，与传统的融资方式相比，能够不依赖于融资方的主体信用，提高融资效率和规模。REITs作为不动产行业盘活存量资产的重要利器，有其优势在：
①改变不动产开发商单一的融资模式，降低财务风险；房地产投资基金可以为不动产开发商的发展融通大量资金，解决目前贷款限制的障碍。
②有利于提高不动产开发商的融资效率；REITs作为资产证券化的一种模式，基于稳定现金流而不是企业本身，有利于提高企业的融资效率，降低企业融资成本。
③融资金额倍数高于一般融资方式；一般情况下，REITs的融资总额超过物业抵押贷款数额，交易价值更加接近资产。
对于不动产开发商来说，发展REITs有利于优质的不动产资产集中到优质的资产管理及经营管理机构，可以全面优化不动产开发商的资本结构、降低债务、增强资产的流动性，并能够提高其股本回报率，促进房地产商的发展，进而提高不动产行业的效率。
（课题牵头单位：中航信托股份有限公司）
摘自：《2017年信托业专题研究报告》
文章来源：中国信托业协会
责任编辑：张伟
