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影响' 地产股股价走势的因素有很多，行业趋势只是其中之一。但是，厘清行业趋势有助于' 投资者看得更清楚，不为各种现象所迷惑。
财信网讯（记者 刘希玮）
本周有关房地产的消息此起彼伏，房地产股也表现活跃。周末有消息流传，说个别城市开发商降' 房价；周三一早，部分城市正在讨论“将要取消限购”占居各大网站头条，当天地产股领涨两市，整体大涨2.96%。次日即有反面新闻传出，北京' （楼盘）住建委约谈房企传达调控精神，“限价等调控政策仍会继续，要求大家不要捂盘，不要互相攀比”，当天地产股也应声而跌。
房地产业的风吹草动，向来是社会关注的焦点，核心原因是房地产业的兴衰涉及到社会各方的利益。有研究显示，从' 土地开发到' 装修居住，中间涉及七十多个行业，几乎影响到各行业。关于房地产的各种论调都有市场，都有支持者和反对者。市场上也从来不缺少各种新闻、观点——刚刚“讨论取消限购”，立马就有人说“放松限购乃饮鸩止渴”；还在讨论落实“分类调控、因地制宜”，立马就有善意提醒“各地应谨防楼市调错方向”；有人说现在房地产泡沫明显，但更知名的专家却说“有能力买房的要赶紧下手”……
市场上每天都有大量有关房地产的信息，纷乱芜杂，比菜市场更热闹，比麻线团更让人眼晕，作为投资者该如何把握方向并看清其中的机会？
党的十八届三中全会提出 “使市场在资源配置中起决定性作用”。习近平说，市场决定资源配置是市场经济的一般规律，市场经济本质上就是市场决定资源配置的经济。
对于市场配置资源的经典经济学解释，是指经济运行过程中，市场机制根据市场需求与供给的变动引起价格变动从而实现对资源进行分配，组合及再分配与再组合的过程。对于房地产市场，限购是行政行为限制需求，是需求和供给之外的非市场因素。
2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确提出，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。随后，一些城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。但是限购之后，房价是不是就遏制住了呢？现实是恰恰相反。截至2014年一季度末，一线城市住宅平均价格相较于2010年6月上涨了39.3%，二线城市住宅平均价格同期上涨20.84%（一二线城市基本涵盖了实施限购政策的城市）。
既然限购，那就是供给不足或者需求旺盛，或者两者同时存在，这样形成的价格就不是市场价格，也扭曲了市场供需形态，市场在房地产市场中没有起到决定性作用。限购不取消，房价下跌都是局部的、临时的，对于整个行业景气也就没什么好担心的。当然，还得考虑供给因素，供给增加到能够满足需求，限购的作用也等同于无。
但是，房地产的终极供给（土地）掌握在政府手中。一方面，土地总量有限，不可能无限供给（哪怕政府愿意）；另一方面，政府可能也不愿意尽自己最大可能来提供土地，2013年全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产。恒大集团董事局主席' target='_blank' >许家印在今年“' 两会”期间透露，房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被政府赚走了。
另一个方向，房地产的需求是否一直满足不了？也不尽然。有数据显示，20岁-34岁的青年，2021年将比上年减少840万人，2022年至2025年4年间，每年将净减少1100万人以上，到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%，总量只有2.21亿人。购房主力人群的减少，将减少房屋的实际需求。但是，这是一个动态的历史演进过程，而且新增需求之外，还有更新（更替、改善）需求。如果考虑到计划生育政策调整，在青年人群减少到一定水平后将在较长时间维持在相当数量之上。
仅从供需角度来看，房地产业的向下拐点还在比较遥远的未来。如果房地产业实现市场化，行业的发展比现在“五花大绑”要更健康，行业趋势与盈利也更具有持久性。
这个时期内，行业洗牌可能会加剧，行业集中度将上升，高效率的大型房企的成长将快于行业平均水平，抗波动的能力也将高于中小型房企 （运转效率低下的，也难以成长到大型）。由此，对于地产股的投资，也就容易选择标的了。
